Już przeszło rok temu weszła w życie Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, lepiej znana jako Lex Deweloper. Teoretycznie miała szczytny cel: ułatwić inwestycje w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus. W praktyce okazała się wymarzonym prezentem dla deweloperów, którzy chcieli budować z pominięciem licznych procedur. A przecież procedury te, jak wielokrotnie zwracaliśmy uwagę, stworzono po to, by chronić miasto przed dziką zabudową, ale także zapewnić mieszkańcom nowo budowanych osiedli dostęp do tak podstawowych usług jak droga czy szkoła.

Jedną z firm ochoczo korzystających z furtek otwartych przez Lex Deweloper jest GreenFields. Dzięki zdecydowanej reakcji rady miasta udało się zablokować dwie planowane przez tę firmę inwestycje, które były w skandaliczny sposób sprzeczne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. O jednej z nich, na Mokotowie, pisaliśmy tutaj, natomiast przy drugiej GreenFields okazał się wyjątkowo upartym graczem. Pierwsza miażdżąca opinia na temat planowanego osiedla przy ulicy Gdańskiej na Żoliborzu nie zostawiła suchej nitki na projekcie i przyczyniła się do odrzucenia go przez radę Warszawy. Firma jednak dokonała w projekcie drobnych zmian i zgłosiła go po raz kolejny. 1 sierpnia złożyliśmy w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy naszą opinię na temat nowej wersji projektu. Pełny tekst możecie przeczytać poniżej, a my zapewniamy, że nie odpuszczamy!

STANOWISKO W SPRAWIE INWESTYCJI

PRZY UL. GDAŃSKIEJ 5-7 NA ŻOLIBORZU

Dotyczy: budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi lub handlowymi i garażem podziemnym oraz zjazdem na działce ewidencyjnej 32 i 33 w obrębie 7-04-14 przy ul. Gdańskiej 5-7 w Dzielnicy Żoliborz.

Szanowni Państwo,

Apelujemy do Państwa o ponowne zagłosowanie przeciwko planowanej inwestycji przy ul. Gdańskiej 5-7 na Żoliborzu. Nowy wniosek różni się minimalnie od wniosku składanego za pierwszym podejściem. Nadal jego zapisy nie spełniają warunków zapisanych w studium.

Zgodnie z procedurą wnoszenia uwag do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie nowej specustawy mieszkaniowej składamy pismo, w którym wskazujemy przyczyny naszego sprzeciwu oraz proponujemy konkretne rozwiązanie, zgodne z planem miejscowym, studium uwarunkowań i wolą okolicznych mieszkańców.

W nawiązaniu do pisma przewodniego GreenFields z dnia 4.07.2019 uzupełnionego o dodatkowe dane pismem przewodnim z dnia 9.07.2019:

Maksymalna wysokość budynku

Nowy wniosek nadal nie spełnia wymogów wskazanych w żadnym dokumencie planistycznym.

Maksymalna wysokość zapisana w Studium wynosi 12 m, w planie miejscowym 13 m.

Planowana inwestycja posiada nadal tyle samo kondygnacji, ich wysokość została jedynie minimalnie pomniejszona (kondygnacje nadziemne +1,+2,+3,+4 – o 25 cm każda). Oraz wejścia do mieszkań położonych poniżej poziomu terenu będą prowadzić jedynie z klatki schodowej, nie z poziomu terenu. Dodatkowo we wniosku wskazana jest wysokość 14 metrów, liczona do poziomu tarasów ostatniej kondygnacji. Nie uwzględnia jednak faktycznej wysokości powiększonej o wysokość balustrady min. 110 cm (co daje 15,1 m). Co nadal nie spełnia wymogu maksymalnej wysokości budynku dopuszczalnej w tamtym rejonie.

Wcześniej zakładana wysokość 19 m została pomniejszona do 17,5 m, a wysokość w najwyższym punkcie została pomniejszona z 22,5m do 21,5 m.

Projektowana inwestycja nawiązuje swoją wysokością do sąsiedniego budynku wielorodzinnego z usługami przy ulicy Gdańskiej 3. Jednak należy pamiętać że pozwolenie na budowę dostał przed uchwaleniem planu miejscowego, przez co również nie musiał spełniać wymogów w nim stawianych.

Postulujemy więc obniżenie projektowanego budynku wielorodzinnego z lokalami usługowymi lub handlowymi oraz garażem podziemnym do wysokości czterech kondygnacji nadziemnych z wysokością zbliżoną do maksymalnie13 metrów. Obniżenie kondygnacji parteru + zmniejszenie budynku o jedną kondygnację, lub zmniejszenie budynku o dwie kondygnacje nadziemne pozwoliłoby na harmonijne wpasowanie inwestycji w kontekst przedwojennego założenia okolicznej zabudowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496 ze zm.; dalej jako „ustawa mieszkaniowa”), inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Inwestycja nie jest także położona na terenach w przeszłości wykorzystywanych jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych (art. 5 ust. 4 ustawy mieszkaniowej), co dodatkowo nakłada na nią obowiązek spełnienia wymogów stawianych w studium.

Lokalizacja inwestycji względem ulicy Gdańskiej

Zmiana układu przestrzennego lokalizacji inwestycji na działce uważamy za korzystną.

Pierzejowy charakter zabudowy nawiązuje do wielorodzinnych budynków sąsiednich.

Na korzyść działa także publiczny skwer, pod warunkiem że nie zostanie on ogrodzony po realizacji inwestycji.

Przedkładamy również wcześniej składane uwagi do pierwszego wniosku, które wymagają przypomnienia z uwagi na brak zmiany w nowym wniosku :

Rażąca niezgodność z planem miejscowym

Zgodnie z zapisami specustawy dopuszcza się nieznaczne niezgodności z planem miejscowym. Natomiast w tym przypadku ich przekroczenie może doprowadzić do nieodwracalnych skutków. Samo niespełnienie zapisów ,,Planu Miejscowego obszaru otoczenia ul. Juliusza Słowackiego” z 2002 roku nie tylko całkowicie zaburzy spójny charakter i układ urbanistyczny obszaru położonego w dolinie przy ul. Gdańskiej ale także wpłynie na pogorszenie stanu technicznego okolicznych domów.

W odniesieniu do zmienionego załącznika w zakresie rozbieżności z planem wnosimy, co następuje:

Inwestycja zakłada budowę sześcio kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym, podczas gdy plan miejscowy dopuszcza w tej lokalizacji zabudowę jednorodzinną.

Zapis ten wynika z kilku kwestii. Jedną z nich jest niepodważalna wartość okolicznego zabytkowego kościoła, który stanowić powinien dominantę układu urbanistycznego. Planowana inwestycja zaburzy ten układ.Również po zmianie wniosku, wysokość planowanej inwestycji jest niemal równa wysokości kościoła.

Zwiększenie liczby mieszkań spowoduje zakorkowanie małej, lokalnej uliczki dojazdowej. W momencie gdy w Amsterdamie, Paryżu czy Berlinie radykalnie ogranicza się ilość samochodów w mieście, tutaj powstać ma dodatkowy parking na 73-98 aut. Udział samochodów w zanieczyszczeniu środowiska został naukowo potwierdzony, a powodowany przez nie smog skutkuje zwiększeniem śmiertelności i prowadzi do chorób nie tylko ludzi, ale także zwierząt. Inwestycja znajduje się w odległości 5 minut od stacji metra, w pobliżu przystanków autobusowych i pętli tramwajowej, a więc gęstej sieci komunikacji publicznej.

Dodatkowo budowa parkingu podziemnego może znacząco pogorszyć warunki gruntowe, a w konsekwencji wpłynąć na fundamenty sąsiednich przedwojennych domów czego obawiają się okoliczni mieszkańcy.

Podobne obawy pojawiły się w momencie widma rozbudowy Instytutu Ochrony Środowiska. Pod protestem przeciwko inwestycji podpisało się prawie 1500 osób.

Warto tutaj przywołać treść petycji mieszkańców w sprawie rozbudowy pobliskiego Instytutu Ochrony Środowiska. Pod petycją podpisało się prawie 1500 osób:

https://www.petycjeonline.com/chromy_zoliborski_park_kaskada_przed_biurowcami

Planowana powierzchnia zabudowy nadal przekracza o 10% zapisy w planie miejscowym.

Zapis w planie miejscowym nakłada obowiązek spełnienia 30% powierzchni, projekt przewiduje zabudowę na 40% działki. Zapis ten służy nie tylko wprowadzeniu zasady spójności i ładu przestrzennego okolicy, ale też ma na uwadze spójną politykę dostępności do dróg i usług publicznych.

Planowana wysokość inwestycji w najwyższym punkcie – 21,5m, przekracza o 8,5m wysokość dopuszczoną w planie.

Inwestycja zlokalizowana jest w najbliższym otoczeniu budynków 2- 4- kondygnacyjnych.

Wyjątek stanowi jedynie inwestycja przy ul. Gdańskiej 3, wysokości 5 kondygnacji. Jest to budynek, który powstał na kilka miesięcy przed uchwaleniem planu miejscowego, a więc nie spełnia jego zapisów i nie był przedmiotem analizy urbanistycznej specjalistów: m.in. urbanistów i architektów sporządzających plan. Nie można więc traktować tego budynku jako punktu odniesienia, nie stanowi on również wartości zabytkowej ani wysokiej wartości przestrzennej.

Planowana liczba miejsc postojowych wynosić ma maksymalnie 98.

Oprócz argumentów przytoczonych we wstępie tego pisma należy przypomnieć, iż w pobliżu znajdują się dwa żłobki i dwa przedszkola, szkoła specjalna i ośrodek terapii dzieci z autyzmem „SOTIS”. Zwiększony ruch samochodów wpłynie na zmniejszenie bezpieczeństwa dzieci, narazi je na zwiększony hałas,związany z tym stres i zanieczyszczenia. Dodatkowo inwestycja ta, będąca w sąsiedztwie podwórka przedszkola publicznego nr 247 może wpłynąć na zacienianie i pogorszenie cyrkulacji powietrza.

Oprócz powyższych należy również zwrócić uwagę na:

• zacienianie okolicznych 3-kondygnacyjnych domów jednorodzinnych

• już obecnie przepełnione placówki edukacyjne, co zmusi przyszłych mieszkańców planowanej inwestycji do szukania miejsc płatnych, wysyłanie dzieci do placówek przepełnionych, bądź też do konieczności wożenia ich poza teren dzielnicy. Uważamy, że zapis o spełnieniu wymaganej liczby miejsc w szkołach i przedszkolach jest nieprecyzyjny. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć kiedy zostaną wybudowane planowane placówki przy ul. Anny German, ul. Ficowskiego, ani kiedy nastąpi rozbudowa tych istniejących. Terminy są stale opóźniane, a przetargi opiewają często na zbyt niskie kwoty, co powoduje zmniejszanie skali inwestycji oświatowych przez miasto. Nie mamy gwarancji, że uda się znaleźć miejsca dla dzieci w przyszłej inwestycji ani że ich liczba będzie tak niska, jak to wykazano we wniosku. Obecnie brakuje 80 miejsc w przedszkolach na Żoliborzu (art. red.Małgorzaty Zubik, Gazeta Wyborcza z dnia 25.07 „80 dzieci nie pomieściło się w przedszkolu na Żoliborzu. Będą dojeżdżać do innych dzielnic”)

• rada rodziców przedszkola nr 247 przy ul. Bieniewickiej sprzeciwiła się powyższej inwestycji

• proponowana bryła inwestycji nie stanowi spójnego założenia z okoliczną zabudową. Rozwiązanie powinno dopasować się do kształtu i charakteru skarpy – poprzez kaskadowy spadek bryły, proporcji i kontekstu okolicznych zabudowań jednorodzinnych i niskich wielorodzinnych – poprzez rozbicie oraz obniżenie bryły w celu jej optycznego zmniejszenia.

W związku z powyższym wnosimy o:

• zmianę wysokością dorównującą okolicznej zabudowie, czyli zgodną z zapisami planu miejscowego maksymalnie 13 metrów (4 kondygnacje nadziemne) oraz wpisaną w kontekst poprzez układ kaskadowy bryły, niższej od strony spodu skarpy, wyższej na jej szczycie (bliżej pętli tramwajowej);

• rezygnację lub zmniejszenie do jednej – kondygnacji podziemnej;

• zmniejszenie liczby miejsc postojowych w stosunku do liczby planowanych mieszkań;

• budowę progów zwalniających przy ulicy Gdańskiej w celu poprawy bezpieczeństwa dzieci uczęszczających do okolicznych szkół i przedszkoli– we współpracy z miastem i ZDM.

Z poważaniem,

Miasto Jest Nasze