Lex Deweloper – powtórka z rozrywki

Widzieliśmy już różne patologie na warszawskim rynku mieszkaniowym, ale najnowszy pomysł firmy Greenfields ma szanse powalczyć o podium największych kuriozów deweloperskich. Nazwę tej firmy możecie pamiętać z naszej niedawnej batalii na Żoliborzu przy ulicy Gdańskiej, gdzie Greenfields forsował pierwszy projekt w Warszawie budowany na podstawie niesławnej ustawy Lex Deweloper. Usiłował wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego budować dodatkowe piętro, zaburzając ład przestrzenny. Na szczęście na skutek solidnie uzasadnionych merytorycznie protestów firma wycofała swój wniosek.

Można by pomyśleć, że po takiej porażce Greenfields posypie głowę popiołem, przeprosi mieszkańców za próbę naruszania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i w ramach pokuty obieca nigdy więcej takich rzeczy nie robić. Co zrobił Greenfields? Chyba postanowił pokazać, że nawet nie wiemy, do czego jest zdolny. Otóż ów deweloper chce całkowicie wbrew MPZP zabudowywać teren klina nawietrzającego, czyli przestrzeni zaprojektowanej w celu dostarczania do centrum miasta świeżego powietrza. W miejscu przeznaczonym na jednorodzinne domki o maksymalnie dwóch piętrach zaproponował duży 7-kondygnacyjny (!) blok mieszkalny, a wszystko dzieje się w bezpośrednim otoczeniu Skarpy Warszawskiej! Oto wizualizacja tego monstrum ulokowanego przy Alei Wilanowskiej 196 (mniej więcej w połowie drogi między skrzyżowaniem z ulicą Bukowińską, a skrzyżowaniem z ul. Sikorskiego przy Dolince Służewieckiej):

Aby lepiej zrozumieć kontekst jeszcze bardziej unaoczniający bezczelność tej propozycji, warto pamiętać, że teren ten jest objęty MPZP Pod Skocznią od roku 2008. Jego głównym założeniem jest ograniczenie wysokości budynków do 11 metrów (dwa piętra), co wynika przede wszystkim z faktu, że jest to część klina nawietrzającego centrum miasta (tzw. korytarz podskarpowy). Jedynie przy pierzei ul. Sikorskiego dopuszczalna jest wyższa zabudowa. Wszyscy na własnej skórze odczuwamy zimą, czym skończyło się zabudowywanie klinów nawietrzających (np. osiedle Marina Mokotów posadowione na środku korytarza mokotowskiego), więc tym bardziej cieszy, że chociaż na tym obszarze dotychczas budowano według kategorycznych wskazań MPZP i nie było od tego żadnych odstępstw. Dodatkowo teren ten obejmuje Skarpę Warszawską i zwłaszcza w jej bezpośredniej okolicy (tak jak przy planowanej inwestycji) wszystkie budynki muszą  być budowane z dużą ostrożnością, aby zapobiegać ewentualnym osuwiskom. Plan był procedowany wiele lat z mieszkańcami i ze specjalistami w zakresie architektury i urbanistyki. Jak każdy plan, pewnie nie jest idealny, ale dobrze, że obowiązuje i nie nastąpiła dzika zabudowa oparta o wuzetki, czyli „widzimisię” dewelopera. W normalnym toku działań temat byłby zamknięty i nie byłoby tego tekstu, bo przecież nikomu rozsądnemu do głowy by nie przyszło proponować coś niezgodnego z MPZP – wiadomo, że dostałby odmowę i burę za nieczytanie MPZP. 

Niestety, wtedy na scenę wkracza PiS ze swoim pomysłem Lex Deweloper, który teoretycznie umożliwia budowanie z pominięciem MPZP, byleby tylko się na to zgodziła Rada Miasta, po zaledwie 21-dniowym terminie na konsultacje. Mówiąc wprost – plan procedowany latami przez szereg specjalistów, konsultowany z mieszkańcami może być wyrzucony do śmietnika dosłownie w miesiąc, bo „TAK SOBIE WYMYŚLIŁ DEWELOPER”. Już nawet nie chce nam się pisać takich oczywistości, że celem Lex Deweloper miało być rzekomo budowanie tanich mieszkań dla mniej zamożnych mieszkańców przez samorządy (ktokolwiek widział w Warszawie, ktokolwiek słyszał?). Dziwnym trafem (sic!) ustawa oczywiście nie zabrania aby z tej furtki korzystali deweloperzy w celach stricte rynkowych, czyli osiągania krociowych zysków kosztem wskazań MPZP. Oczywiście jeszcze przed wejściem Lex Deweloper w życie ostrzegaliśmy, że tak to się skończy, ale żadna to pociecha, że wyszło na nasze. Konsekwentnie powtarzamy, że ten bubel prawny musi zostać uchylony i raz na zawsze wszyscy muszą zapamiętać, że MPZP jest dokumentem prawnie obowiązującym, którego należy przestrzegać.

Wracając jednak do planowanej inwestycji Greenfields, kilka więcej kwiatków:

Oto skan załącznika do wniosku o rozbieżnościach z MPZP

Podsumujmy:

• Zamiast dopuszczalnej w MPZP zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej, czyli jakiś mały szeregowiec, bliźniaki, mała willa czy kilka domków jednorodzinnych, Greenfields proponuje trójkątny blokhaus na maksymalnie 270 mieszkań dla pół tysiąca mieszkańców! Doprawdy, unikalne rozumienie definicji domku jednorodzinnego…
• Naruszenie dopuszczalnej wysokości aż o 12 metrów! Zamiast niewysokich maksymalnie 11-metrowych domków jednorodzinnych, 23-metrowy, 7-kondygnacyjny wieżowiec! Jak to się mówi, sky is the limit, ale chyba nie o to chodziło w tym powiedzeniu… Zgryźliwie można dodać, że i tak Greenfields się pomiarkował, bo teoretycznie Lex Deweloper pozwala nawet na 14 pięter, ale boimy się, że to zostanie potraktowane jako podpowiedź na przyszłość…
• Maksymalna powierzchnia zabudowy również przekroczona, oczywiście kosztem bogatego drzewostanu obrastającego obecnie ten teren, który miałby być wycięty w pień, aby niepotrzebnie nie ograniczać liczby mieszkań na sprzedaż;
• Dopuszczalna długość elewacji (ważna w kontekście swobodnej cyrkulacji powietrza na klinie nawietrzającym) naturalnie również przekroczona, bo przecież to by ograniczało liczbę mieszkań, jakie można wcisnąć na tym niewielkim obszarze;
• Brak dbałości o estetykę. Obecnie na tym obszarze mieści się osiedle Potoki – kompleks niespełna trzydziestu małych dwupiętrowych budynków (wybudowanych zgodnie z MPZP) w tym samym architektonicznym stylu, stanowiących jedną całość. Jak się ma do tego planowana inwestycja? Czy zresztą w ogóle warto pytać o estetykę przy takiej liczbie naruszeń MPZP;
• Część działki objętej inwestycją zgodnie z MPZP przeznaczona jest na tereny usług sportu, kultury, oświaty, zdrowia lub obiektów sakralnych – czy myślicie, że deweloper o tym pomyślał? Ależ oczywiście. Na parterze budynku dopuszcza „usługi”. Czytaj: mały market osiedlowy, gdzie kupisz gazetę (realizacja funkcji oświaty), napój izotoniczny (sport), bon na Netflix (kultura) oraz tabletki na ból głowy po przeczytaniu wniosku firmy Greenfields (zdrowie). Krzyż zawiesi się nad wejściem, więc od biedy obiekt sakralny też będzie.

Mało? No to dorzucamy do pieca jeszcze trochę węgla. Otóż, abstrahując od rażącego naruszania MPZP, wniosek jest niezgodny nawet… z samym Lex Deweloper! 

W ramach ukłonów w stronę dbałości o planowanie przestrzenne (☺) PiS na ostatniej prostej dodał do ustawy wymóg istnienia szkoły w okolicy, aby zapobiec budowania osiedli pośrodku pola buraków cukrowych. Zatem aby inwestycja mogła być procedowana w trybie Lex Deweloper, musi być zachowana określona odległość od najbliższej szkoły i przedszkola. Inaczej inwestycja w ogóle nie spełnia wymogów formalnych. Warszawa ustaliła w standardach urbanistycznych, że odległość ta nie może być większa niż 800 metrów. We wniosku załączonym przez Greenfields znajdujemy enigmatyczną informację o „około 770 metrach”

Od razu po przeczytaniu takiej informacji zapala się lampka ostrzegawcza, że jeśli jest to „około” to może być trochę mniej (wątpimy) albo trochę więcej (bardzo prawdopodobne). No to odpalamy aplikację Google Maps i sprawdzamy:

Jakżeby inaczej – 1 km, a więc przekroczenie dopuszczalnego wymogu o dwieście metrów. Jeśli spojrzymy na mapę załączoną przez dewelopera, to oczywiście nie pokazuje ona trasy do wejścia szkoły, a jedynie do ogrodzenia. Jak wiadomo, każdy szanujący się uczeń wchodzi do szkoły, przeskakując przez płot chcąc być cool, a nie grzecznie po chodniku i obok woźnego. Ale OK, sprawdźmy i taki wariant.

850 metrów. No prawie, prawie, ale też się nie udało, zaskoczeni? Jak firmie Greenfields wyszło 770 metrów? Nie wiemy. Warto by zapytać, bo wygląda to na wprowadzanie władz miasta w błąd aby wykazać spełnienie wymogów formalnych. A jeśli oszukuje się w takiej kwestii, to może w innych również. Inna sprawa, że urzędnicy też powinni to sprawdzić, zwłaszcza jeśli wniosek wskazuje informację „około”. 

Już nawet litościwie nie będziemy się przy tej okazji pastwić nad kwestią ruchu samochodowego. Kto jeździ aleją Wilanowską, ten wie, że notorycznie stoi ona w korkach, więc dorzucenie na samym jej środku ćwierć tysiąca mieszkań z pewnością je rozładuje…

Co zrobi Rada Miasta?

Jakimś światełkiem w tunelu jest wyłącznie to, że aby do tej inwestycji doszło, zgodę musiałaby wyrazić Rada Miasta. Nie wyobrażamy sobie, aby mogła ona się zgodzić na tę inwestycję, biorąc pod uwagę skalę naruszeń MPZP i próbę zabudowywania klina nawietrzającego. Oczekujemy wręcz, że oprócz stanowczego veta w uzasadnieniu decyzji Rada Miasta wypunktuje wszystkie naruszenia MPZP, jedno po drugim, by nikomu nie przyszło do głowy bronić tego projektu. Uchwała po prostu musi być twardym i jednoznacznym stanowiskiem, że naruszanie MPZP nie przejdzie i w tej kwestii nie będzie żadnych kompromisów. Przez ostatnie 30 lat wolnego rynku Warszawa już dostatecznie wiele razy godziła się na ukłony ku deweloperom, a koszty tej praktyki zostały przerzucone na wszystkich mieszkańców. Obecnie miasto regularnie lokuje się w czołówkach rankingów jako jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc do inwestowania. Dawno minęły już czasy, w których to włodarze miasta powinni zabiegać o deweloperów, wyściełać im czerwony dywany i prosić, aby łaskawie coś zbudowali. Dziś, wraz ze zmniejszającym się rezerwuarem działek miejskich, drożejącymi cenami mieszkań i ogólną koniunkturą to miasto może wybrzydzać kiedy daną działkę sprzeda, komu i na jakich warunkach, a potem twardo je egzekwować. W tej sprawie miasto po prostu powinno egzekwować istniejący MPZP.

Co można zrobić?

1. Wysłać uwagi

W chwili obecnej trwają 21-dniowe konsultacje tego skandalicznego projektu. Skargi i wnioski można wysłać na adres e-mail sekretariat.BAiPP@um.warszawa.pl (znak sprawy AM-ZP-S.0006.5.2019.MOS) lub pisemnie do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy, Marszałkowska 77/79, 00-683 Warszawa. Zachęcamy do składania swoich uwag nie tylko mieszkańców Dolnego Mokotowa, bo za chwilę to w Waszej okolicy ktoś może wpaść na pomysł skorzystania z Lex Deweloper.

My jako Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze z pewnością złożymy swoją opinię i będziemy bacznie przyglądać się tej sprawie. Poniżej zamieszczamy wzór listu, jaki można wysłać na ww. adres.

„W odpowiedzi na opublikowaną na stronie Biuletynu Informacji Publicznej m.st. Warszawy informacji o planowanej inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi lub handlowymi, garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu przy Alei Wilanowska 196 (znak sprawy AM-ZP-S.0006.5.2019.MOS) wyrażam stanowczy sprzeciw wobec planowanej inwestycji, która w sposób rażący narusza ustalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pod Skarpą oraz wzywam Radę Miasta stołecznego Warszawy do podjęcia uchwały o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Inwestycji zarzucam w szczególności:

– naruszenie art. 17 Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r., poz. 1496 z późn. zm.) (tzw. Lex Deweloper) poprzez naruszenie wymogu maksymalnej odległości do najbliższej szkoły podstawowej;

– zabudowywanie klina nawietrzającego z przekroczeniem maksymalnej wysokości dopuszczalnej budowy na tym terenie (11-12 metrów) ustalonej zarówno w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Pod Skarpą jak i  Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, podczas gdy planowana inwestycja sięga 23 metrów;

– naruszenie MPZP w zakresie dopuszczenia na tym terenie wyłącznie zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej, a nie zabudowy wielorodzinnej, a także ustaleń w zakresie intensywności zabudowy, powierzchni zabudowy czy maksymalnej długości elewacji”.

UPDATE: POMYŚLNE WIEŚCI NA FRONCIE WALKI Z LEX DEWELOPER

Komisja Ładu Przestrzennego Dzielnicy Mokotów zagłosowała jednogłośnie PRZECIWKO inwestycji firmy Greenfields, która chciała zabudować klin nawietrzający, wbrew miejscowem planowi zagospodarowania przestrzennego, proponując 7-kondygnacyjny wieżowiec w miejscu przeznaczonym na jednorodzinne domki!

Cieszymy się i gratulujemy wszystkim radnym, a w szczególności naszej radnej Melania Łuczak, którą możecie obserwować na Facebooku i Twitterze,

To jeszcze nie koniec tej bulwersującej sprawy, bo ostateczną decyzję wyda dopiero Rada Miasto Stołeczne Warszawa, ale głęboko wierzymy, że w całej rozciągłości poprze radnych z Mokotowa.

PS. Właściwie nie zdziwi nas, jeżeli za chwilę ktoś zaproponuje w trybie Lex Deweloper nadbudowę Zamku Królewskiego „Zamieszkaj w inwestycji Castle Gardens w sercu Starego Miasta!” albo zagospodarowanie Łazienek Królewskich „Royal Apartments z widokiem na Pałac na Wodzie!” 🙁