Końcówka 2023 roku w Polsce pokazuje dosyć jasno, że gdyby tylko mieszkanie nie musiało służyć mieszkaniu w nim ludzi, to byłoby idealnym instrumentem inwestycyjnym – zapewniającym wysokie stopy zwrotu dla inwestorów, doskonałym produktem spekulacyjnym oraz finansowanym z pieniędzy podatników kołem zamachowym dla zysków banków oraz deweloperów, pozwalając tym ostatnim osiągać kosmiczne marże na poziomie nawet 40%. I tylko ci cholerni ludzie, którzy się awanturują, bo nie mają gdzie mieszkać… czy nie mogliby sobie pójść mieszkać gdzieś indziej?

Zapraszamy na mały przegląd patologii na rynku mieszkaniowym, wykształconych zgodnie przez wszystkie rządy III RP, na czele z odchodzącym rządem Mateusza Morawieckiego.

Bezpieczny Kredyt 2%

Program hojnych dopłat do kredytów hipotecznych to mocny kandydat do patologii numer 1. Minister Buda, który firmował program, nie mógł się nachwalić, jak to pomoże młodym Polkom i Polakom kupić pierwsze M. Na nic zdały się przestrogi (w tym nasze), że program ten spowoduje wyłącznie wzrost cen mieszkań i per saldo przyczyni się do pogorszenia i tak fatalnej sytuacji, za całość zapłacą podatnicy, a beneficjentami będą banki i deweloperzy. Na efekty nie trzeba było długo czekać – raptem kilka miesięcy po uruchomieniu programu ceny poszybowały w kosmos. Pierwsze zapowiedzi programu nastąpiły pod koniec grudnia 2022 r., a oficjalnie ruszył on w lipcu 2023 r. W ciągu 2023 r. (styczeń-listopad) szacowna cena za m2 w Warszawie wzrosła aż o 19,31% (dane za SonarHome.pl). Analitycy szacują też, że może nawet połowę wniosków złożyły osoby, które wcale pomocy w zakupie własnego M nie potrzebują (np. członkowie zamożnych rodzin). Skalę patologii najlepiej obrazuje fakt, że nawet deweloperzy są zaniepokojeni aktualnymi cenami mieszkań, gdyż wiele wskazuje, że znajdujemy się tuż przed pęknięciem bańki cenowej.

Flipperzy

Flipper to osoba, która kupuje mieszkanie, remontuje je, a następnie sprzedaje z zyskiem. W teorii po prostu przedsiębiorcza osoba, której nie powinniśmy się czepiać? Nic bardziej mylnego, bo zjawisko flipperów często łączy się z wykorzystaniem asymetrii informacji i cynicznym żerowaniem na niewiedzy osób starszych. Z pewnością niemal każdy z Was miał w ręce kiedyś ulotkę z odręcznie napisanym ckliwym tekstem o młodym małżeństwie szukającym własnego kąta. Najwyraźniej to małżeństwo ciągle szuka swojego wymarzonego mieszkania, bo ulotek nie ubywa. Zdarza się też, że flipperzy, remontując mieszkanie, łamią zasady budowlane: tworzą mikrokawalerki czy mikroapartamenty służące uzyskaniu jak największego zysku z najmu. Efektem są kuriozalne rozwiązania łączące łazienki z kuchnią, pokoje przedzielane kartongipsem lub dyktą i sypialnie mniejsze od cel więziennych – wszystko w imię zysku i większej stopy zwrotu z inwestycji mieszkaniowej.

WZ-ki

WZ-ka, o której myślimy to nie pyszne ciastko, tylko żargonowa nazwa „decyzji o warunkach zabudowy”, czyli trybu budowy domów i mieszkań na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Z uwagi na minimalne wymagania co do planowanej budowy WZ-ki są sztandarowym przykładem braku planowania przestrzennego. Inwestor musi tak naprawdę wykazać tylko, że działka ma dostęp do drogi oraz że spełniona jest zasada „dobrego sąsiedztwa” (czyli przynajmniej jedna działka sąsiednia musi być zabudowana w taki sposób, aby można było do niej nawiązać). Rzecz jasna, deweloperzy WZ-ki uwielbiają, a dla miasta to dogodne narzędzia, aby nie przejmować się uchwalaniem planów, co wymaga czasu i namysłu. I tylko mieszkańców szkoda, gdy po budowie okazuje się, że np. bezpowrotnie zniszczona została jakaś oś widokowa (przypadek wieżowca przy placu Unii Lubelskiej, górującego ponad Belwederem z perspektywy Łazienek) albo apartamentowiec zabierze zielony skwer sąsiadom. Chciałoby się powiedzieć: mądry Polak po szkodzie, ale gdzie tam – mimo kolejnych wpadek miasto nic sobie z tego nie robi i uchwalanie MPZP dalej idzie jak po grudzie (wciąż tylko 43% powierzchni Warszawy jest pokryte planami zagospodarowania). Według danych Polskie Instytutu Ekonomicznego koszty chaosu przestrzennego w Polsce sięgają corocznie astronomicznej kwoty 84,3 miliardów PLN. Wzmiankowany raport PIE wskazał ponadto, że nawet połowa wszystkich inwestycji budowlanych w Polsce powstaje na podstawie WZ-etek.

Mikrokawalerki

Mikrokawalerki czy mikroapartamenty to endemiczny gatunek mieszkań wykształcony w procesie optymalizacji zysków na rynku mieszkaniowym i postępującego wzrostu cen. Ponieważ w Polsce najlepiej sprzedają się małe mieszkania, inwestorzy postanowili iść tym tropem, dzieląc małe mieszkania na jeszcze mniejsze, a mniejsze na mikrokawalerki. Możemy potem oglądać filmy instruktażowe jak z 60-metrowego mieszkania stworzyć 6 pokoi na wynajem, a do tego z kuchnią i łazienką, pomysły łączenia szafki z łóżkiem i biurkiem oraz inne sposoby na optymalizację przestrzeni. Chociaż polskie prawo zabrania takich praktyk, to i tak nikt go nie przestrzega. I nie mówimy tutaj tylko o rynku wtórnym, na którym siłą rzeczy łatwiej o tego typu eksperymenty, ale również o rynku pierwotnym. Głośny jest obecnie spór na warszawskiej Woli, gdzie z pogwałceniem przepisów zbudowano 157 lokali o powierzchni zaledwie 18 metrów kwadratowych udających „pokoje hotelowe”.

Podatki

Polityka podatkowa każdego państwa to dość podstawowe narzędzie służące kształtowaniu kierunków rozwoju w różnych obszarach, w tym na rynku mieszkaniowego. Mądrze skonstruowany podatek katastralny mógłby być podstawowym narzędziem stabilizującym ceny, jednak w Polsce wciąż słowo „kataster” jest traktowane niemal jak tabu, wywołując natychmiastowe rytualne oświadczenia rządzących zaprzeczających możliwości jego wprowadzenia. W Polsce obowiązuje wprawdzie podatek od nieruchomości, jednak jego wysokość jest w zasadzie symboliczna. W połączeniu z niewielkim podatkiem od najmu i postępującym wzrostem cen mieszkań jest to żyzna gleba do spekulacji mieszkaniowej i utrzymywania pustostanów. Inwestorzy ponoszą bowiem minimalne koszty i często nie mają żadnej zachęty nawet do wyprowadzenia mieszkania ze stanu surowego, skoro mogą liczyć na zysk wynikający z samego faktu wzrostu cen. Ktoś może zasadnie powiedzieć, że jeśli za prywatne pieniądze kupujemy sobie mieszkanie to możemy sobie robić z nim co chcemy. To prawda, jednak jeśli robi się z tego większy trend na rynku to powoduje to, że po prostu mieszkań zaczyna brakować, a mniejsza podaż przyczynia się do wzrostu cen. 

Co trzeba zrobić?

Konieczna jest całościowa korekta myślenia o rynku mieszkaniowym. Zapewne należałoby zacząć od krytycznego podejścia do terminu „rynek mieszkaniowy”. Mieszkanie nie jest takim samym produktem jak mleko czy buty, a obrót mieszkaniami nie podlega takim samym zasadom jak dowolnego innego produktu. Przede wszystkim dlatego, że każda osoba musi gdzieś mieszkać, a ilość mieszkań jest ograniczona podobnie jak ograniczone są możliwości ich budowania, zwłaszcza w miastach. Możemy się oszukiwać, że każda osoba może zmienić pracę na lepszą, wyprowadzić się, spróbować kupić mieszkanie gdzieś gdzie jest tańsze, ale rzeczywistość wygląda inaczej. Na przykładzie Warszawy, przy postępujących wzrostach cen, w zasadzie z definicji wykluczamy całe grupy społeczne z możliwości kupna mieszkania, gdyż ich zarobki całkowicie rozmijają się z możliwościami kupna mieszkania. Już teraz słyszymy o przypadkach nauczycieli czy pielęgniarek, których nie stać na mieszkanie w Warszawie przy ich zarobkach. Naprawdę zamierzamy im mówić, że mają się przekwalifikować?

Nasze konkretne postulaty można streścić następująco: 

1) Zasadnicze dofinansowanie budownictwa komunalnego i spółdzielczego – miasta muszą zacząć budować osiedla w odpowiedniej ilości tworząc alternatywę dla deweloperów. Budżet państwa musi zapewniać adekwatne środki na te cele – gdyby dodatkowo corocznie przeznaczać na te cele chociaż równowartość 13 emerytury (ponad 10 mld PLN) w ciągu kilku lat bylibyśmy w zupełnie innym miejscu. W ostatnich latach bywało tak, że na różne formy dofinansowań do budownictwa komunalnego i społecznego państwo przeznaczało nawet mniej niż miliard złotych w skali roku.

2) Natychmiastowa likwidacja dopłat do kredytów mieszkaniowych – program Bezpiecznego Kredytu 2% to kosztowne dofinansowywanie z naszych podatków zysków banków i deweloperów, który w żaden sposób nie stymuluje podaży. Wiemy też, że duża część osób korzystających z kredytu w ogóle nie potrzebuje wsparcia państwa i mogłaby spokojnie sama sfinansować sobie zakup mieszkania. 

3) Deweloperzy muszą brać udział w tworzeniu sensownej polityki mieszkaniowej – proponujemy wprowadzenie kontyngentów mieszkaniowych, gdzie część mieszkań w inwestycjach deweloperskich na gruntach miejskich powinna być oddawana w zarząd samorządów jako mieszkania społeczne (socjalne, komunalne czy TBS).

4) Konieczne są nowe regulacje podatkowe – podatek katastralny i podatek od pustostanów – jeden i drugi powinny ukrócić spekulacje na rynku mieszkaniowym. 

O tym i o innych postulatach będziemy więcej pisać w najbliższym czasie.

 

Autorzy tekstu: Wojciech Łuczka, Mikołaj Paja

Autor zdjęcia (z happeningu MJN): Jacek Karaczun