W naszej ocenie program oparty jest na całkowicie wadliwym założeniu, że jakiekolwiek dopłaty do kredytów mogą przyczynić się do poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce. 

Na wstępie chcemy zaznaczyć, że budzi kontrowersje fakt, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy wdrażające program analogiczny do programu Bezpieczny Kredyt 2% w sytuacji, w której nie przeprowadzono wcześniej dogłębnej analizy skutków wprowadzenia wspomnianego wyżej programu wprowadzonego przez rząd Prawa i Sprawiedliwości. Jest zaś powszechną wiedzą, że program Bezpieczny Kredyt 2% przyczynił się do znaczącego wzrostu cen mieszkań. Tym samym, program nie tylko nie przyczynił się do poprawy sytuacji mieszkaniowej, lecz dodatkowo ją pogorszył zmniejszając dla większości społeczeństwa dostęp do mieszkań.

Wbrew powyższym faktom do konsultacji skierowano kolejny program dopłat do kredytów.

Przede wszystkim program ten przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości. Jest to niekorzystne zjawisko nie tylko dla beneficjentów programu “Mieszkanie na start”, którzy dopiero kupują swoje mieszkania, ale również z perspektywy wszystkich innych osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Zakładając utrzymanie się tendencji wzrostu cen nieruchomości z ostatnich lat, przy jednoczesnym utrzymaniu rygorystycznego podejścia sektora bankowego w zakresie spełnienia wymogów umożliwiających zaciągnięcie kredytu hipotecznego, zakup mieszkania przez osoby nie zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami będzie jeszcze bardziej utrudniony niż do tej pory.

Uważamy tak, bo bliźniaczy program Bezpieczny Kredyt 2% skutkował wzrostem cen mieszkań o ponad 20% w dużych polskich miastach. Przykładowo w okresie od grudnia 2022 do grudnia 2023 średnie ceny mieszkań za m2 w ofercie deweloperów wzrosły o 23% w Warszawie, a w Trójmieście aż o 27%. Po ogłoszeniu konsultacji społecznych programu Mieszkanie na Start struktura zmian cen wg portalu zametr.pl się odwróciła – przed ogłoszeniem większość mieszkań znacznie taniała, obecnie większość mieszkań znowu znacznie drożeje. Do stymulacji wzrostu cen wystarczająca okazała się sama zapowiedź kontynuacji programu dopłat.

Należy przy tym podkreślić, że w naukach ekonomicznych wpływ programów dopłat do kredytów mieszkaniowych na ceny nieruchomości jest jasno wyjaśniony. Dopłaty sprawiają, że w krótkim czasie duże grupy potencjalnych nabywców mieszkań w podobnym czasie decydują się na ich zakup, co z kolei sprawia, że popyt na mieszkania w krótkim okresie istotnie wzrasta, za czym z kolei – z uwagi na specyfikę procesu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym – nie może nadążyć podaż (zob. przykładowo: D. E. Rappoport, Do Mortgage Subsidies Help or Hurt Borrowers?, Finance and Economics Discussion Series 2016-081). Opisany wyżej mechanizm może zostać zintensyfikowany przez działania spekulacyjne na rynku mieszkaniowym (co biorąc pod uwagę skalę wzrostów cen mieszkań prawdopodobnie miało miejsce w 2023 r. w związku z wprowadzeniem programu Bezpieczny Kredyt 2%).

Należy podkreślić, że w 2023 r. nie istniały żadne inne przesłanki do tak intensywnego wzrostu cen mieszkań – bardzo wysokich wzrostów cen mieszkań nie uzasadniał ani ogólny trend inflacyjny w 2023 r., ani, patrząc sektorowo, inflacja cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Biorąc pod uwagę uwarunkowania makro- i mikroekonomiczne z 2023 r. jedynym czynnikiem stymulującym wzrosty cen mieszkań mogło być wprowadzenie programu dopłat Bezpieczny Kredyt 2%.

Należy zaznaczyć, że sami deweloperzy zrzeszeni w ramach Polskiego Związku Firm Deweloperskich apelują o ograniczony zakres dopłat z uwagi na obawę zbyt intensywnych wzrostów cen nieruchomości, co może doprowadzić do dalszego zaburzenia równowagi na rynku.

Uwzględniając powyższe zapowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Rozwoju i Technologii, zgodnie z którymi nowy program dopłat do kredytów nie doprowadzi do wzrostów cen lokali mieszkalnych należy ocenić jako niepoparte jakimikolwiek racjonalnymi argumentami oraz sprzeczne z wnioskami po programie Bezpieczny Kredyt 2%.

Dopłaty do kredytów nie zwiększają również w efektywny sposób liczby budowanych mieszkań. Jeżeli sięgniemy kilka lat wstecz, to program Rodzina na Swoim według badań nie miał wpływu na liczbę budowanych mieszkań. Co więcej, większość dopłat z tego programu trafiła do bogatszych miast i regionów i została wydana na relatywnie droższe nieruchomości, co budzi również wątpliwość z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej.

Ponadto, program “Mieszkanie na start” to naszym zdaniem instrument, który transferuje publiczne pieniądze z rąk podatników do sektora bankowego i deweloperskiego. Bardzo podobny transfer dokonał się w zeszłym roku na przykładzie Bezpiecznego Kredytu 2%. Między innymi wskutek tego sektor bankowy odnotował rekordowe zyski, z kolei deweloperzy cieszyli się rekordowymi marżami. Naszym zdaniem wydawanie ponad 20 miliardów złotych na publiczne wsparcie sektorów, które i tak osiągają bardzo dobre wyniki budzi zasadnicze wątpliwości, szczególnie po tym, jak alokowano około 16 miliardów na program Kredyt 2%.

Co więcej, wydawanie aż tak dużej kwoty na kolejny program wspierający głównie majętniejszą część klasy średniej wydaje się nieracjonalne, kiedy praktycznie zapomina się o potrzebach mieszkaniowych części społeczeństwa w jeszcze gorszej sytuacji mieszkaniowej. Żaden z programów zaprezentowanych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie odpowiada na potrzeby mieszkaniowe studentów, którzy obecnie zmuszeni są wynajmować pokoje na wolnym rynku za najwyższe w historii pieniądze, bo w publicznych akademikach jest miejsce dla niecałych 10% studentów.

Wiele z rozwiązań w treści ustawy budzi nasze poważne zastrzeżenia. W projekcie ustawy nie ma obowiązku zamieszkiwania w mieszkaniu, na które wzięty jest kredyt. Będzie to oznaczało, że część z tych kredytów może być zaciągniętych na cele inwestycyjne – np. w sytuacji, w której partner kredytobiorcy ma mieszkanie na własność. Ponadto, w projekcie ustawy potencjalny kredytobiorca będzie musiał oświadczyć, że zarabia poniżej progu dochodowego. Zachęca to do oszukania banku w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, w porównaniu do sytuacji, w której dochody by były weryfikowane np. na podstawie formularzy podatkowych. 

W związku z powyższym nie odnosimy się szczegółowo do poszczególnych norm prawnych zawartych w proponowanej regulacji, wychodząc z założenia, że sama koncepcja dopłat do kredytów jest całkowicie błędna.

Stanowczo wnosimy o zaprzestanie prac nad projektem i jego wycofanie.