Zgodnie z procedurą wnoszenia uwag do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie nowej specustawy mieszkaniowej  złożyliśmy dziś w Biurze Architektury nasze stanowisko ws. pierwszego wniosku o inwestycję w trybie #LexDeweloper.

Wniosek ten dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi lub handlowymi, oraz garażem podziemnym oraz zjazdem na działce ewidencyjnej 32 i 33 w obrębie 7-04-14 przy ul. Gdańskiej 5/7 w Dzielnicy Żoliborz.

Pragniemy wyrazić sprzeciw w następujących punktach wniosku:

Rażąca niezgodność z Planem Miejscowym

Zgodnie z zapisami Specustawy dopuszcza się nieznaczne niezgodności z planem miejscowym, w tym przypadku ich przekroczenie może doprowadzić do nieodwracalnych skutków. Samo nie spełnienie zapisów “Planu Miejscowego obszaru otoczenia ul. Juliusza Słowackiego” z 2002 roku nie tylko zaburzy całkowicie spójny charakter i układ urbanistyczny obszaru położonego w dolinie przy ul.Gdańskiej ale także wpłynie na pogorszenie stanu technicznego okolicznych domów.

W odniesieniu do zmienionego załącznika nr. 5 (wcześniej nr. 13) w zakresie rozbieżności z planem wnosimy co następuje.

§40 pkt. 1

Budowa siedmio-kondygnacyjnego budynku wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym w miejscu przeznaczonym na zabudowę jednorodzinną.

Zapis ten wynika z kilku kwestii. Jedną z nich jest niepodważalna wartość okolicznego kościoła, który przez swoją zabytkową i historyczną wartość stanowić powinien dominantę układu urbanistycznego. Planowana inwestycja zaburzy układ zrównując się z nim wysokościowo tym samym obniżając wartość zabytku i całego otoczenia.

Zwiększenie ilości mieszkań (planuje się ok 100 lokali) spowoduje zakorkowanie małej, lokalnej uliczki dojazdowej.

W momencie gdy w Amsterdamie, Paryżu czy Berlinie radykalnie ogranicza się ilość samochodów w mieście, tutaj powstać ma dodatkowy parking na ponad 100 aut. Udział samochodów w zanieczyszczeniu środowiska został naukowo potwierdzony, a powodowany przez nie smog skutkuje zwiększeniem śmiertelności i prowadzi do chorób nie tylko ludzi, ale także zwierząt. Inwestycja znajduje się w odległości 5 minut od stacji metra, w pobliżu przystanków autobusowych i pętli tramwajowej a więc gęstej sieci komunikacji publicznej.

Dodatkowo budowa parkingu podziemnego może znacząco pogorszyć warunki gruntowe, a w konsekwencji wpłynąć na fundamenty sąsiednich przedwojennych domów czego obawiają się okoliczni mieszkańcy.

Podobne obawy pojawiły się w momencie widma rozbudowy Instytutu Ochrony Środowiska. Pod protestem sprzeciwiającym się inwestycji podpisało się prawie 1500 osób.

Warto tutaj przywołać treść petycji mieszkańców w sprawie rozbudowy okolicznego Instytutu Ochrony Środowiska pod którym podpisało się prawie 1500 osób:

https://www.petycjeonline.com/chromy_zoliborski_park_kaskada_przed_biurowcami

§40 pkt. 2. podpunkt 5

Planowana powierzchnia zabudowy przekracza o 10% zapisy w Planie Miejscowym.

Oznacza to zwiększenie zabudowy o ok. 2 tys. m2 powierzchni całkowitej.

To ogromna różnica. Zapis ten służy nie tylko wprowadzeniu zasady spójności i ładu przestrzennego okolicy, ale też spójną politykę dostępności do dróg i usług publicznych.

§40 pkt. 2. podpunkt 7

Planowana wysokość inwestycji w najwyższym punkcie – 22,5m, przekracza o 9,5m wysokość dopuszczoną w planie.

Inwestycja zlokalizowana jest w najbliższym otoczeniu budynków 2-4 kondygnacyjnych.

Wyjątek stanowi jedynie inwestycja przy ul. Gdańskiej 3 wysokości 5 kondygnacji. Jest to budynek, który powstał na kilka miesięcy przed uchwaleniem Planu Miejscowego, a więc nie spełnia jego zapisów i nie był przedmiotem analizy urbanistycznej specjalistów: m.in. urbanistów i architektów sporządzających plan. Nie można go więc traktować jako punkt odniesienia, jak również nie stanowi wartości zabytkowej ani wysokiej wartości przestrzennej.

§40 pkt. 4. §17

Planowana ilość miejsc parkingowych wynosić ma maksymalnie 117 (min.ok.81 miejsc).

Oprócz argumentów przytoczonych we wstępie tego pisma należy przypomnieć iż w pobliżu znajdują się dwa żłobki i dwa przedszkola. Zwiększony ruch samochodów wpłynie na zmniejszenie bezpieczeństwa w ich sąsiedztwie, hałas i zanieczyszczenia.

Oprócz powyższych należy również zwrócić uwagę na:

• zacienianie okolicznych 3-kondygnacyjnych domów jednorodzinnych
• już obecnie przepełnione placówki edukacyjne jak szkoły i przedszkola, co zmusi przyszłych mieszkańców planowanej inwestycji do szukania miejsc płatnych, wysyłanie dzieci do placówek przepełnionych, bądź też do konieczności wożenia ich poza teren dzielnicy. Uważamy że zapis o spełnieniu wymaganej ilości miejsc w szkołach/przedszkolach jest nieprecyzyjny. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć kiedy zostaną wybudowane planowane placówki przy ul. Anny German, ul. Ficowskiego, czy rozbudowy tych istniejących. Terminy są stale opóźniane, a przetargi opiewają często na zbyt niskie kwoty co powoduje zmniejszanie skali inwestycji oświatowych przez miasto. Nie mamy gwarancji że uda się znaleźć miejsca dla dzieci w przyszłej inwestycji, ani że ich liczba będzie tak niska-jak to wykazano we wniosku (maksymalnie 30 dzieci na 100 mieszkań).

W związku z powyższym wnosimy o:

• zmianę linii zabudowy od strony ulicy Gdańskiej na pierzejową wysokością dorównującą okolicznej zabudowie tj. wys. zgodnej z zapisami Planu Miejscowego maksymalnie 13 metrów (4 kondygnacje nadziemne).
• rezygnację z budowy kondygnacji podziemnej
• lokalizację małych powierzchni usługowych w parterach wraz z mieszkaniami przystosowanymi do potrzeb osób niepełnosprawnych oraz zmniejszenie ilości miejsc postojowych w stosunku do liczby planowanych mieszkań.

Wkład taki przydałby się nie tylko obecnym mieszkańcom ale także przyszłym najemcom mieszkań inwestycji Gdańskiej 5-7.