Ale od początku – mieszkam na Mokotowie na „fajnym, nowoczesnym i zielonym osiedlu”. Tyle teorii. Ilość fakapów na tej inwestycji poraża, choć z czasem już nie zadziwia gdyż kolejne odkrycia z cyklu Panie, a kto tu Panu tak spier….ł? okazują się dość powszechnie występujące, na co drugiej deweloperskiej inwestycji.

Akustyka. Jednym z pierwszych odkryć była fatalna akustyka mieszkań, w tym mojego własnego. Akurat była to dla mnie dość istotna kwestia i pamiętam szczegółowe dopytywanie dewelopera o technologię na etapie budowy. Jakież było moje zdziwienie gdy od razu po wprowadzenie w sypialni słyszałem sąsiadów z dołu. Żadne tam imprezy, zwykłe normalne rozmowy, które z niezrozumiałych powodów szły po ścianie. To samo w łazience, dużym pokoju, wszędzie. Tupanie? Masakra. Gdy ktoś przechodził przez klatkę, to prawie tak, jakby był w przedpokoju, bo mimo fatalnych ścian drzwi wejściowe już w ogóle były chyba z kartongipsu. Od razu trzeba je było wymienić, a kpiny i złośliwości pana montażysty na temat jakości tych drzwi litościwie przemilczę. Oczywiście, w ramach początkowego w*urwu od razu zacząłem szukać wśród ekspertów i na forach rad, co można z tą akustyką zrobić. Rzecz jasna niewiele. Wygłuszanie? Koszty idące w kilka-kilkanaście tysiące złotych i wątpliwa skuteczność, co do efektów, bo wygłuszanie ma sens głównie w drugą stronę, jeżeli samemu się generuje hałasy. Sąd? Jakakolwiek fachowa ekspertyza niezbędna do procesu kosztuje conajmniej kilka tysięcy złotych, ale i tak żaden ekspert nie powie, że to na pewno wina dewelopera. Powodów może być mnóstwo, np. przeróbki Twoje lub sąsiadów, błąd pomiarów i tak naprawdę trzeba by kuć ściany i podłogi, żeby sprawdzić, czy dylatacje nie zostały spaprane… Rozmowy z deweloperem? Wolne żarty, wypieranie tematu, brak dostępu do szczegółów technicznych, stracony czas i nerwy.

Okapy. Kolejnym problemem był okap i temat przenikania zapachów i hałasu w całym pionie. W każdą stronę – słyszysz/czujesz sąsiada i vice versa. Chociaż tym razem serwis dewelopera nawet zadziałał na poziomie identyfikacji problemu, oczywiście nic koniec końców nie pomógł i zaczęło się tradycyjne zrzucanie winy – na pewno jest to nieodpowiedni montaż okapów przez mieszkańców (a, że większość mieszkańców ma je na stałe, w zabudowie to trzeba by najpierw kuć i wycinać w ścianach) oraz – hit! – okap jest za mocny! Deweloper zupełnie serio próbował podnosić, że powinno się kupić okap o minimalnej sile ciągu niemal niedostępnej na rynku, mimo że nikt nie instalował jakiegoś wehikułu restauracyjnego tylko zwykłe, przeciętne okapy, a żadne normy w tym zakresie nie obowiązują. Problem wystąpił masowo w wielu mieszkaniach w różnych klatkach. Pewnie przypadek albo partacz montował. Sąd? Ekspertyzy? Patrz wyżej.

Zieleń. Niemal cała na terenie wspólnym uschła i już któryś z kolei sezon trwają rozmowy co z tym fantem robić. Deweloper z wielką łaską godzi się wprawdzie pokryć koszty jej wymiany, ale po pierwsze nie wiadomo, jak długo to będzie robił (zapewne tylko do momentu, aż w końcu odda całą inwestycję), a po drugie efekt jest taki, że tej zieleni brakuje, a jak wiadomo potrzebuje ona czasu nim stanie się gęsta i spełniająca swoje funkcje. Nasza niezależna analiza wskazuje na to, że jednym z problemów mogą być zakopane śmieci i gruz z etapu realizacji inwestycji (-a po co to wywozić daleko, dawaj pod ziemię, trawnik wyrośnie).

Bramy garażowe. Nieustannie psujące się bramy stanowiły mniejszy problem dopóki byly jeszcze na gwarancji, ale teraz już trzeba za serwis bulić. Pan od naprawy powiedział wprost: –Panie, a kto tu Panu tak spier…ł? Przecież takie bramy, montuje się  w domku jednorodzinnym, a nie osiedlu, gdzie muszą dziennie obslużyć dziesiątki aut w tę i z powrotem!

Dokumentacja. Mimo upływu lat dalej nie mamy kompletu dokumentacji technicznej inwestycji. Zbywanie, zwodzenie, wypieranie problemu, przerzucanie się przepisami prawnymi, że czegoś trzeba/nie trzeba przekazać. Jednocześnie, ponieważ inwestycja nie została formalnie zamknięta stały argument, że w końcu ją kiedyś dostaniemy. Rzecz jasna, gdy już dawno miną terminy gwarancji i rękojmi.

Instalacje. Całe mnóstwo pomniejszych wymian części w różnych instalacjach-od kotłowni, przez wodomierze, windy czy fontanny. Wszędzie wychodzi problem używania tanich, byle jakich i tandetnych części, które się psują i trzeba je wymieniać na nowe i rzecz jasna dużo droższe. Niby drobne kilkudziesięcio czy kilkusetzłotowe sprawy, ale w skali całej wspólnoty, to już istotne koszty, zwłaszcza jak się powtarzają.

Zarząd. Standardem na każdej inwestycji jest to, że pierwszy zarząd i administracja jest z nadania dewelopera. Zarząd dewelopera jest rzecz jasna czysto tytularny, bo całość roboty odwala administrator, a zarząd tylko podpisuje sprawozdanie finansowe. My byliśmy w miarę kumaci, więc tak szybko jak się dało (czyli po zebraniu kworum większości mieszkańców, co też nie od razu nastąpiło, bo jednak remonty i przeprowadzki trwają) od razu zmieniliśmy go na zarząd społeczny powoływany spośród mieszkańców. Ale i tak za przeszło półtora roku deweloper z „tytułu zasiadania w zarządzie wspólnoty” przytulił kilkadziesiąt tysięcy złotych naszym kosztem.

Czynsz. Stała praktyką jest podawanie początkowego czynszu przy kompletnym niedoszacowaniu kosztów energii, mediów czy śmieci, a także bez funduszu remontowego. Kupujesz mieszkanie i słyszysz od dewelopera, że wow, czynsz za takie 75 metrowe mieszkanie wynosi tylko 400 złotych, wow. Tyle to ja płaciłem za dwa razy mniejsze mieszkanie w sypiącej się kamienicy, ale super!. Rzecz jasna po pierwszym półroczu i korekcie kosztów, a także zdumieniu, że: Yyy, ale to nic nie odkładamy na fundusz remontowy? A jak coś się zepsuje to skąd weźmiemy forsę? okazuje się, że realne koszty są dwa razy większe. Więc może nie ma tragedii, ale chciałoby się z góry wiedzieć o realnych kosztach, a nie być wprowadzanym w błąd przez dewelopera, który zapewne wycina ten sam numer naiwniakom na każdej inwestycji?

Mieszkańcy. Z perspektywy paru lat i kontaktów z wieloma mieszkańcami osiedla widzę dość wyraźnie schemat działania dewelopera, który centralnie gra na zwłokę. Na początku, zaraz po wprowadzeniu i odkryciu fakapów gniew mieszkańców jest ogromny. Jest działanie, podpisywanie petycji, żądanie ciąganie dewelopera do sądu itd. Szybko jednak entuzjazm przygasa, bo koszty, bo nie mam czasu, aby się tym zajmować, bo opcja sądu jest ze wszech miar problematyczna, a innej zasadniczo nie ma, bo „człowiek do wszystkiego może się przyzwyczaić”. Myślę, że jest w tym szczególny rodzaj syndromu sztokholmskiego – zapłaciłem majątek za to mieszkanie, zakredytowałem się, więc trochę głupio przyznać przed sobą i innymi, że tyle tutaj partactwa, może nie jest tak źle, a inni mają jeszcze gorzej. Stopniowo zatem skarg jest coraz mniej i deweloper tryumfuje w relacjach z zarządem wspólnoty mówiąc: proszę bardzo, jest ok, widać te problemy nie były takie poważne. Ludzie tak mają, że lubią sobie ponarzekać bez powodu.

Wnioski. Mieszkańcy i wspólnota są od początku na przegranej pozycji w relacji z deweloperem. Asymetria informacji, doświadczeń i wiedzy na korzyść dewelopera jest gigantyczna. Każdy jeden temat wymaga czasu i wiedzy, aby go zgłębić i móc w miarę sensownie rozmawiać z deweloperem co i tak koniec końców okazuje się w dużej mierze bezcelowe. Deweloper naprawi/poprawi generalnie to co zechce (czytaj to co nie generuje istotnych kosztów ani zasobów, np. zieleń), w poważniejszych sprawach zaprzeczy wszystkiemu. Droga sądowa to ułuda. W praktyce bowiem każdy mieszkaniec musiałby pójść do sądu sam i ponieść najpierw bardzo istotne koszty, przede wszystkim na ekspertyzę, która i tak nie da żadnej pewności co do końcowego wyniku sporu.