Rok 2001. Chorwacja wprowadza Program Budowy Mieszkań (w skrócie po chorwacku POS), który ma na celu rozwiązać problemy mieszkaniowe w kraju. Program ma umożliwić zakup mieszkań na warunkach znacznie korzystniejszych niż rynkowe. Drugim celem programu jest rozruszanie gospodarki: nabywcy mieszkań mogą uzyskać preferencyjne kredyty w bankach współpracujących z rządowym programem. Szybko zostają wyznaczone lokalizacje dla osiedli mających powstać w ramach POS. W Zagrzebiu wybranych zostaje dziewięć miejsc. Novi Jelkoviec jest jednym z nich.

Blok A na osiedlu Novi Jelkoviec, w którym dominują mieszkania socjalne, zwany przez mieszkańców „Bennettonem”. Zdjęcie: Justyna Kościńska

 

Rok 2006. Sopnica Jelkoviec, część dzielnicy Sesvete w Zagrzebiu około 10 kilometrów na wschód od centrum miasta. Rusza budowa osiedla prowadzona przez miejską spółkę Zagrebački Holding (Zagrzebski Holding). Dookoła same pola i dawne zabudowania fabryczne. Jeszcze przed dwudziestoma laty działała tam jedna z największych w Europie hodowli trzody chlewnej, gdzie żyło i życie traciło, według relacji moich rozmówców, około 100 tysięcy świń. Tam też powstaje nowe osiedle społeczne na starannie przygotowanym planie miejscowym uwzględniającym wszelkie niezbędne usługi, mające być wizytówką nowego modelu mieszkalnictwa dla Zagrzebia. Samo osiedle zostaje zaprojektowane – jak twierdzą specjaliści – według najwyższych standardów zarówno pod względem urbanistycznym, jak i mieszkaniowym. Według specjalistów to największe i zarazem jedyne osiedle, które można przyrównać standardem do tych budowanych w okresie socjalizmu.

 

Pożądanymi mieszkańcami osiedla miały być dwie grupy. Po pierwsze, młode rodziny z dziećmi oraz przedstawiciele inteligencji, pracownicy branży kulturalnej, których dochód nie jest wystarczający, by zakupić mieszkanie na rynku, lecz nie jest również niski na tyle, by kwalifikować do mieszkań socjalnych. Po drugie zaś, mieli tam zamieszkać przedstawiciele grup szczególnie wrażliwych: osoby z niepełnosprawnościami, weterani wojenni, ofiary przemocy domowej, osoby z doświadczeniem kryzysu psychicznego.

Podczas kilkuletniej budowy powstały w czterech etapach 53 bloków mieszkalnych z 2700 mieszkaniami. Pierwsze mieszkania oddano do użytku w 2009 roku. Początkowa idea była jasna: sprzedać jak najwięcej mieszkań na rynku. Szybko jednak okazało się, że tym, czego brakuje na osiedlu, są potencjalni nabywcy. Novi Jelkoviec, zamiast stać się – jak planowano – modelowym osiedlem oferującym mieszkania dla osób o niższym dochodzie bądź z doświadczeniem ubóstwa, okazało się przykładem słabości przyjętej polityki miejskiej i społecznej.

Novi Jelkoviec. Źrodło: Google Maps. Opracowanie własne

 

Co odstraszało mieszkańców? Jak wspominają moi rozmówcy, niektóre osoby zniechęcała historia tego miejsca – nie chciały one mieszkać na terenie, na którym zabito tysiące zwierząt. Ponadto, okazało się, że pomimo preferencyjnych stawek zakup mieszkań w Novim Jelkovcu był dla wielu nieosiągalny. Średnia wielkość mieszkania wynosi około 83 m2. To oznacza, że nawet przy korzystnej stawce za metr cena lokalu stawała się zbyt wysoka dla młodych rodzin – które miały być targetem. Przeszkodą była również zła komunikacja z resztą Zagrzebia oraz brak infrastruktury społecznej. Położone na peryferiach osiedle nie zostało połączone z miastem żadną komunikacją miejską. Choć osiedle samo w sobie zostało doskonale zaplanowane, nikt nie pomyślał podczas tworzenia planu o zintegrowaniu go z resztą miasta. Powstała odrębna jednostka zupełnie odcięta od świata. Na początku nie było tam żadnych usług publicznych, żadnego transportu, terenów zielonych. Wszystko to przy bardzo dużej gęstości zabudowy. Pomimo że w planie przestrzennym usługi były wyznaczone, na początku nie zostały one zbudowane. Kolejną sprawą była zła prasa osiedla oraz brak strategii reklamowej. Tuż po powstaniu osiedla zaczęli tam pomieszkiwać Romowie i przedstawiciele mniejszości etnicznych. Lokalne media szybko okrzyknęły osiedle „gettem”, gdzie mieszkanie wiązałoby się z ryzykiem oraz licznymi przypadkami przemocy. Od początku mówiono, że to osiedle „dla ubogich”, ludzi „z marginesu” bądź mniejszości etnicznych. Miejsce cieszyło się złą sławą. Przez parę lat bloki zionęły pustką, a spółka odpowiedzialna za budowę pogrąża się w długach, nie mogąc spłacić kredytów i zobowiązań zaciągniętych w bankach w celu zrealizowania tej inwestycji.

W obliczu pogłębiającego się kryzysu miasto Zagrzeb wykupiło od spółki Zagrzebski Holding mieszkania i postanowiło zmienić proponowany wcześniej model mieszkalnictwa. Przy współpracy z naukowcami wypracowano system wynajmu społecznego, który umożliwiał wynajmowanie mieszkań na zasadach czynszu publicznego preferowanego. Zaoferowano bardzo atrakcyjną stawkę 20 HRK za 1 m2 (tyle wynosił czynsz według rozmówców). Program skierowano do młodych rodzin, osób zatrudnionych i nieposiadających wcześniej żadnej nieruchomości na własność. Mieszkanie w ten sposób można wynająć na 5 lat, potem można je wykupić albo przedłużyć kontrakt na wynajem. W ten sposób wynajęto 540 mieszkań. Pozostałe mieszkania rozdzielono: część przeznaczono do wykupu według pierwotnych założeń, część zaś stanowić miały mieszkania socjalne.

Bloki typu B z mieszanym typem mieszkalnictwa. Zdjęcie: Justyna Kościńska

 

Zachęceni atrakcyjną ceną, zaczęli się tam wprowadzać nowi mieszkańcy. Atrakcyjność osiedla wzrosła wraz ze zmianą modelu, jak również wraz z rozwojem osiedla. Chcąc poprawić prasę osiedla oraz wyciągnąć je z długów, miasto zaczęło budować usługi publiczne. Powstały tam publiczne przedszkole, szkoła podstawowa, liceum, boiska i hale sportowe, basen, dom kultury (obecnie niedziałający). Fenomenem zaś stała się pierwsza w Zagrzebiu biblioteka publiczna od czasów transformacji ustrojowej. W okolicy działa też kościół (w budynku zaprojektowanym jako schron przeciwbombowy) oraz park dla psów. Powyższe inwestycje wyróżniają Novi Jelkoviec spośród innych nowych osiedli, którym nierzadko brakuje podstawowych usług. Dostępność powyższych udogodnień sprawiła, że osiedle zostało w dużej mierze zamieszkane.

Obecnie na osiedlu – według danych przywoływanych przez specjalistów – mieszka 7 tysięcy osób. Według mieszkańców – 10 tysięcy. Ogółem jest tam ok. 2800 mieszkań z czego 47% stanowi własność prywatną, 29% to mieszkania socjalne, 20% mieszkania wynajmowane, pozostałe 4% zaś to mieszkania weteranów wojennych. Nowi mieszkańcy zaczęli aktywnie działać na rzecz zmiany wizerunku osiedla w mediach, jak również poprawy komunikacji z miastem (z sukcesem: obecnie do centrum dotrzeć można autobusem oraz pociągiem w mniej niż 20 minut). Zaczęli się zrzeszać w organizacje społeczne i wspólnie działać dla osiedla. Wysoki poziom zadowolenia pokazują również badania przywoływane przez ekspertów. Jak stwierdzali w rozmowach ze mną, w 2014 roku zdecydowana większość mieszkańców deklarowała zadowolenie z miejsca zamieszkania, jak również to, że nie chce już go zmieniać i się przeprowadzać.

Bloki typu C, w których dostępne są mieszkania własnościowe oraz na wynajem, postrzegane jako najatrakcyjniejsze z całego osiedla. Zdjęcie: Justyna Kościńska

 

Przykład Novego Jelkovca naświetla parę istotnych kwestii związanych z taką formą budownictwa. Po pierwsze, zdaje sprawę z tego, że projektowanie tego typu osiedli nie może dziać się w oderwaniu od całości miasta. Zlokalizowane na peryferyjnych terenach jest antyprzykładem do tego, jak powinien przebiegać dobór lokalizacji. Postawić można pytanie, czy miejsce, gdzie zabito tyle zwierząt, jest najwłaściwszą lokalizacją dla takiej inwestycji. Moi rozmówcy podzielali powyższe wątpliwości. Na przykładzie chorwackiego POS widzimy, do czego prowadzi projektowanie osiedli nieadekwatnie do potrzeb oraz zlokalizowanie ich w  atrakcyjnych miejscach. Może to być przestrogą dla decydentów proponujących lokalizacje inwestycji w ramach polskiego rządowego programu „Mieszkanie Plus”.

Po drugie, pierwotna forma osiedla pokazuje nieskuteczność modelu, w którym dane osiedle budowane jest jedynie dla przedstawicieli jednej, określonej warstwy społecznej, na przykład dla grupy osób o niższych dochodach bądź z doświadczeniem ubóstwa. Zastanawiać się można również nad granicami segregacji nie tylko w stosunku do tego osiedla, jak również wewnątrz takiego osiedla. Jak wspomniałam wyżej, osiedle podzielone jest na cztery etapy. Podczas gdy w kompleksie A znajdują się przeważnie mieszkania socjalne, w pozostałych dominują albo mieszkania na wynajem, albo własnościowe. Jako najbardziej atrakcyjny postrzegany jest kompleks C. Zastanawiać się można, na ile mieszkańcy poszczególnych etapów wchodzą ze sobą w interakcję i utrzymują kontakty. O konfliktach świadczą również doniesienia o protestach pewnych grup mieszkańców przeciwko obecności Romów na osiedlu.

Dzisiaj, po kilkunastu latach od budowy, Novi Jelkoviec stanowi gorzką lekcję, z której tylko możemy czerpać wnioski. Prowadzić można domysły, ile pieniędzy udałoby się zaoszczędzić, gdyby od początku wyegzekwowano stworzenie usług publicznych. Choć po skorygowaniu na osiedlu dostępne są rozmaite udogodnienia, a z centrum Zagrzebia łączy je transport publiczny, to wciąż pozostaje ono „“sypialnią” dla miasta. Brakuje tam drobnych usług i sklepików, co widać po pustostanach w parterach budynków. Nasuwa się szereg pytań, na które każdy, kto chciałby podjąć się realizacji podobnego pomysłu, powinien sobie uczciwie odpowiedzieć. Czy planowana jest długofalowa ewaluacja projektu? Czy były dostępne korzystniejsze lokalizacje? Czy są możliwe do podjęcia jakieś działania w sprawie konfliktów społecznych i struktury społecznej, czy raczej strategią jest oczekiwanie, aż minie jedno pokolenie i mieszkańcy sami się wymieszają? Pozostawiam te pytania otwartymi.

— Justyna Kościńska

 

[Artykuł oparłam na informacjach uzyskanych w eksperckich wywiadach zrealizowanych przeze mnie podczas pobytu w Zagrzebiu w ramach Programu finansowego wsparcia zagranicznych doktorantów Uniwersytetu Warszawskiego oraz na informacjach uzyskanych podczas spaceru edukacyjnego prowadzonego przez Jerego Kuzmanicia w ramach konferencji „International Network of Urban Research and Action”, która odbyła się w Zagrzebiu w dniach 29.06–3.07.2019.]