Dlaczego projekty złożone w trybie Lex Deweloper najwyraźniej nie mają końca?

Niedawne straszenie nas przez Greenfields pozwem zbiegło się w czasie z kolejną, czwartą już w ciągu zaledwie trochę ponad pół roku (sic!), próbą przeforsowania wniosku w sprawie zabudowy al. Wilanowskiej 196 w trybie Lex Deweloper.

W normalnym państwie każde postępowanie ma jakiś początek i koniec. Urząd wydaje decyzję – jak ktoś się z nią nie zgadza, to idzie do sądu, który rozstrzyga, kto miał rację, i wszyscy się rozchodzą do domów. Jedni się cieszą, drudzy rozpaczają, ale przynajmniej wiedzą, na czym stoją.

Jednak ta normalna zasada oczywiście nie działa w przypadku Lex Deweloper – tutaj, jeśli decyzja jest nie po myśli dewelopera, który dodatkowo wie, że przed sądem ma marne szanse na wygraną, to po prostu składa wniosek po raz kolejny.

Nie ponosi z tego tytułu żadnych kosztów (bo ustawodawca wspaniałomyślnie nie przewidział żadnej opłaty) i cała machina rusza na nowo – tuzin urzędów musi wydać opinię w ramach swoich kompetencji, mieszkańcy, którym się nie podoba planowana inwestycja, znów muszą protestować, radni pochylać nad wnioskiem, a deweloper cierpliwie czeka w fotelu i patrzy, czy tym razem ma szanse na uzyskanie zgody. Znów idzie nie po jego myśli? Spoko, coś tam delikatnie zmienimy we wniosku, dodamy drzewka na wizualizacji, pokolorujemy dachy na zielono i zobaczymy – a nuż tym razem chwyci?

Jeżeli chodzi o sprawę Wilanowskiej 196, to dla porządku pokrótce przypominamy o co chodzi.

W miejscu przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego (obowiązującym od 12 lat) pod budowę infrastruktury publicznej, ewentualnie na części działki kilku domków jednorodzinnych (dodatkowo zlokalizowanej na klinie nawietrzającym), deweloper chce zbudować osiedle mieszkaniowe. Obecny wniosek zasadniczo niczym się nie różni od tego złożonego pod koniec grudnia, tamten zaś niewiele się różnił od wniosku z września. Ot, kilka modyfikacji kluczowych parametrów obliczonych na próbę wykazania formalnej zgodności wniosku ze studium i przeciąganie liny z miastem na zasadzie: może teraz urzędnikom nie uda się do niczego przyczepić.

Jak wiadomo bowiem, w trybie Lex Deweloper miejscowy plan można w znacznym stopniu zlekceważyć, z czego Greenfields skwapliwie korzysta. W związku z tym ponownie, po raz czwarty już, ruszają 21-dniowe „konsultacje” w tej sprawie.

Słowo „konsultacje” celowo bierzemy w cudzysłów, bo czy myślicie, że w ramach tego procesu firma Greenfields próbuje na przykład porozmawiać z krytykami inwestycji? Chyba najlepszym komentarzem do wyobrażenia firmy Greenfields o konsultacjach jest wystosowanie wobec nas żądania zaprzestania krytyki projektu, przeprosin i zapłaty 200 tysięcy PLN tytułem naszych dotychczasowych działań.

Czego nie widać na ładnych wizualizacjach z lotu ptaka…

Żeby lepiej unaocznić Wam, jak działa motyw z niekończącym się składaniem wniosku i przeciąganiem liny, zwracamy uwagę na drobny niuans z aktualnego wniosku. Otóż Greenfields zamiast normalnego parkingu podziemnego proponuje 3-kondygnacyjne platformy dla aut. Normy są wyżyłowane do granic, więc taka jedna platforma, mieszcząca łącznie 14 aut (3 poziomy po 5 miejsc, z czego jedno jest puste i służy za wjazd), będzie użytkowana wspólnie przez 14 różnych właścicieli mieszkań (tu możecie zobaczyć, jak takie cudo działa):

Czujecie to? W poniedziałek rano podchodzi naraz do tej samej platformy kilku mieszkańców z dziećmi, wszyscy w pośpiechu i nerwach, po czym zaczynają się negocjacje, kto pierwszy weźmie swoje auto, a jak widać na załączonym filmie, taka maszyna to siłą rzeczy nie może być demon prędkości. Już widzimy, jak ostatnia osoba z kolejki z wyrozumiałością czeka te 15–20 minut, aby móc wyjechać z garażu… Wyobrażamy sobie też klasykę obelg wydobywających się z ust mieszkańców, gdy to cacuszko ulegnie awarii i samochód zostanie uwięziony…

Pewnie niejedno z Was słusznie zada sobie teraz pytanie: po co tworzyć takie skomplikowane rozwiązania w bloku mieszkalnym i dlaczego nie można po prostu rozbudować garażu podziemnego? Takie platformy są przecież charakterystyczne dla zatłoczonych centr miast, gdzie fizycznie brakuje miejsca na parkingi, a nie dla osiedli mieszkaniowych. I tu dochodzimy do sedna sprawy. Greenfields garaż podziemny zaprojektowało tylko pod dwoma z sześciu planowanych budynków. Prosta rozbudowa garażu podziemnego (np. rozciągnięcie go pod wszystkimi planowanymi budynkami lub budowa dwóch kondygnacji parkingu podziemnego co nie jest przecież niczym nadzwyczajnym) spowodowałaby bowiem, że nie zostanie spełniony wymóg wskaźnika intensywności zabudowy i maksymalnej powierzchni zabudowy.

Zgodnie ze Studium na tym terenie wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1, a maksymalna powierzchnia zabudowy to 30% działki (na takiej części działki może być posadowiony budynek). Wskaźnik intensywności zabudowy to nic innego niż iloraz łącznej powierzchni budynku (w którą wlicza się wszystkie kondygnacje, w tym garaże podziemne) oraz wielkości całej działki. W tym przypadku, skoro wskaźnik wynosi 1, to powierzchnia użytkowa budynku nie może być większa niż powierzchnia działki – proste. A zatem konieczne jest rozsądne gospodarowanie przestrzenią, bo łatwo można ów wskaźnik przekroczyć. Oczywiście, zaradny deweloper wie, że dużo lepiej jest przyoszczędzić na garażu niż na mieszkaniach, które kosztują przecież krocie za każdy dodatkowy metr kwadratowy. To co robimy? Ano tworzymy takie cuda jak potrójne platformy parkingowe, które umożliwiają znaczne zaoszczędzenie liczby metrów kwadratowych powierzchni na garażu. Że jest niefunkcjonalne, zapewne drogie w konserwacji i będzie pewnie powodowało frustrację wśród mieszkańców? A to już generalnie nie ich problem – tym to się będą martwić mieszkańcy, gdy deweloper dawno już będzie liczył pieniądze ze sprzedaży mieszkań…

Z tego samego powodu Greenfields nie przewidziało w projekcie ani jednego (sic!) miejsca parkingowego dla posadowionych na parterach budynków lokali usługowych. Chociaż łącznie zarezerwowano dla tych lokali 755 metrów kwadratowych przestrzeni, to jednak z przyczyn, o których powyżej, nie było już szans na jakiekolwiek miejsce parkingowe. Jest to rażąca sprzeczność z obowiązującymi standardami urbanistycznymi, zgodnie z którymi na każde 100 metrów kwadratowych powinno przypadać 2,5 miejsca parkingowego, a zatem takich miejsc powinno być 19. Jak będzie wyglądała obsługa tych lokali? Gdzie będą parkować klienci tych placówek? Pewnie na trawniku i chodnikach okolicznych malutkich uliczek, bo okolica nie słynie z nadmiernej ilości przestrzeni do parkowania.

Co nam pozostaje? Protesty w ramach konsultacji!

Można by tak jeszcze długo opowiadać, ale na koniec chcielibyśmy zadać proste pytanie. Czy my tak dużo wymagamy? Czy my oczekujemy cudów, żądamy od deweloperów, aby prowadzili działalność non profit, a zamiast mieszkań stawiali parki? Nie, my tylko chcemy, żeby przestrzegano obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego i standardów urbanistycznych, żeby to miasto rozwijało się z minimum zdrowego rozsądku. Tylko tyle. Warszawa ma naprawdę wystarczająco dużo atutów, aby pogodzić interesy miasta, deweloperów i jej mieszkańców, a ostatnie, czego jej trzeba, to dalsza prowizorka.

Poniżej zamieszczamy wzór listu protestacyjnego, jaki można wysłać w tej sprawie, do czego gorąco Was zachęcamy – to dosłownie dwie minuty roboty, które mogą się przysłużyć lepszemu rozwojowi naszego miasta i przeciwstawić chaotycznej zabudowie.

Adres maila: sekretariat.BAiPP@um.warszawa.pl

Lex deweloper wzór protestu w konsultacjach