• Według przeanalizowanych danych 88% osób mieszka w zabudowie wielorodzinnej skoncentrowanej wokół centrum miasta. Jednakże zajmuje ona tylko 47% powierzchni terenów mieszkalnych, co oznacza, że w zabudowie jednorodzinnej zajmującej 53% powierzchni mieszka tylko 12% wszystkich mieszkańców Warszawy.

• W Warszawie znajduje się 156 902 budynków, z czego 82 244 stanowią budynki jednorodzinne, a 22 005 wielorodzinne. 62,44% wszystkich budynków w mieście stanowią budynki mieszkalne, 52,42% z całości jednorodzinne oraz 14,02% wielorodzinne.

Co to oznacza?

Warszawę i jej aglomerację dotyka niebezpieczne zjawisko suburbanizacji i rozlewania się zabudowy. Jest to trend wspomagany przez rozpowszechnienie się samochodu osobowego jako głównego środka transportu. W związku z chęcią posiadania własnego domu z ogrodem, wysokimi cenami mieszkań w centrum oraz chęcią zmiany trybu życia mieszkańcy przenoszą się na tereny podmiejskie.

Dlaczego jest to zjawisko negatywne?

Taki typ zabudowy mieszkaniowej cechuje najniższa intensywność, co prowadzi do zajęcia dużej ilości przestrzeni. Jednocześnie wymaga to doprowadzenia na tereny osiedli jednorodzinnych infrastruktury technicznej i drogowej oraz budowy infrastruktury społecznej, czyli np. placówek edukacyjnych. Na rozproszonych osiedlach często brakuje również podstawowych placówek handlowych i usługowych i w efekcie odległości do nich są znacznie większe niż w mieście. Jednocześnie zwiększa się czas dojazdu do miejsc pracy oraz innych celów, zazwyczaj zlokalizowanych w mieście. Obsługa takich osiedli komunikacją zbiorową oraz organizacji tras o atrakcyjne częstotliwości jest tam niezwykle utrudniona. W związku z dojazdem wielu osób do centrum z terenu rozproszonych przedmieść oraz brakiem dogodnej formy komunikacji zbiorowej, następuje korkowanie się głównych arterii komunikacyjnych. W kontekście polskim, gdzie wiejska „łanowa” struktura działek nie jest odpowiednio poprawiana (w procesie scalenia i podziału), dochodzi do zabudowy na wąskich paskach gruntu oraz chaotycznej utraty gruntów rolnych i zielonych. „Zielone płuca”, zlokalizowane wokół miasta są przerywane zabudową oraz wybetonowaną powierzchnią.

Dane zaprezentowane przez warszawski ratusz potwierdzają, że to właśnie odpowiednio kształtowana zabudowa wielorodzinna pozwala na ochronę jak największych powierzchni zielonych. Niska i rozproszona zabudowa, a w szczególności zabudowa jednorodzinna (gdzie do większości domów prowadzi osobny wybrukowany podjazd), może wpływać bardziej negatywnie na środowisko miasta niż mądrze zaplanowane struktury miejskie i osiedla wielorodzinne.

Jakie są możliwości przeciwdziałania?

Wiele miast zmagających się z podobnymi problemami wprowadza przepisy zachęcające do intensyfikacji zabudowy. Niska intensywna zabudowa mieszkaniowa jest balansem pomiędzy potrzebami mieszkańców a wymaganiami środowiska przyrodniczego. Chcąc zatrzymać niepohamowany rozwój zabudowy podmiejskiej możemy kierować się ideą miasta zwartego. Jest to idea budowania stosunkowo intensywnej zabudowy, mieszania jej funkcji oraz projektowania miasta w skali człowieka. To znaczy, że przestrzeń taka zachęca do podróżowania pieszo oraz rowerem oraz miasto wspiera transport zbiorowy jako główny i wydajny środek komunikacji. Jednocześnie należy pamiętać, że na to jak mieszkamy wpływa również nasze sąsiedztwo. Równie istotną co przestrzeń prywatna są przestrzenie publiczne. Rewitalizacja oraz spajanie tkanki miejskiej prowadzą do ożywienia centrów miast oraz otwarcia się na mieszkańców. W ramy idei miasta zwartego wpisuje się również postulat 5-10-15, czyli 5 minut pieszo do przystanku, 10 minut do parków lub terenów zieleni oraz 15 minut do placówek oświatowych i kulturowych. Takie rozwiązanie sprawia, że przestrzeń wokół jest bardziej przyjazna oraz bezpieczna dla jej użytkowników.

Jak to działa w innych krajach

Zabudowa wokół miast zakazana jest m.in. w wielu aglomeracjach Wielkiej Brytanii. Funkcjonują tam tak zwane zielone pierścienie („green belts”). Jest to obszar wokół miast, który podlega rygorystycznym zakazom zabudowy. Jednocześnie miasta te skupiają się na zagospodarowaniu terenów typu „brownfields”, czyli nie wykorzystywanych już dziś terenów przemysłowych w granicach miast.

W ostatnich miesiącach rządząca w Hamburgu koalicja Zielonych i SPD zaproponowała zakazy zajmowania pod zabudowę nowych terenów w granicach administracyjnych miasta. Hamburg miałby dogęszczać już istniejące struktury, tak by maksymalnie wykorzystać możliwości dostępnej infrastruktury. Tereny poprzemysłowe czeka więc zmiana funkcji, zaś ekstensywne budynki (w tym socjalne i komunalne) sprzed kilku dekad mają być burzone, by umożliwić jak największej liczbie osób zamieszkanie w miejscu niewymagającym korzystania z samochodów. Jednocześnie chronione przez zabudową mają być wciąż tereny parków miejskich i skwerów.

W Vancouver oraz innych miastach nowe przepisy zagospodarowania przestrzennego pozwalają właścicielom domów na przekształcanie stojących przy ulicy garaży w przybudówki o charakterze mieszkalnym. Pozwala to na delikatne dogęszczanie zaludnienia na już istniejących osiedlach. Oprócz tego władze Vancouver wspierają rozwój wielofunkcyjnej zabudowy wzdłuż dawnych sieci tramwajowych oraz zastępują jednokondygnacyjne budynki trzy- lub czteropiętrowymi blokami mieszkalnymi z usługami na poziomie parterów. W 2009 roku zalegalizowano również budowę „oficyn” (ang. laneway houses) czyli niewielkich domków na tyłach posesji jednorodzinnych. Średnia powierzchnia takiego domku wynosi 46 metrów kwadratowych, jednak zapewnia poczucie prywatności oraz swobody jako oddzielny budynek wolnostojący.

Autorzy artykułu: Paweł Goncikowski i Wojciech Wojtowicz

Dane i grafika za Urząd Miasta Stołecznego Warszawy.

http://architektura.um.warszawa.pl/sites/default/files/files/RAPORT_Z_PROJEKTOWANIA_WARSZAWY_CZ1_Ilu_nas_jest_a_Ilu_nas_b%C4%99dzie.pdf