Architektoniczna perełka czy kontekstowa pomyłka?

Architektura i zabytki  Reprywatyzacja  23 stycznia 2021

Nowa urbanistyczna „plomba” ma powstać na zreprywatyzowanej działce i na podstawie decyzji o warunkach zabudowy w sąsiedztwie zabytkowych Łazienek Królewskich.

Architektoniczna perełka czy kontekstowa pomyłka?

Autorem projektu apartamentowca jest znany architekt Robert Konieczny – współzałożyciel pracowni „KWK Promes”. Działka, na której planowana jest inwestycja położona jest na terenie tzw. Dzielnicy Rządowej, której układ urbanistyczny ujęty jest w GEZ (ewidencja zabytków). Konieczny jest autorem wielu nagradzanych realizacji architektonicznych, został nagrodzony za najlepszą europejską przestrzeń publiczną za projekt Centrum Dialogu „Przełomy” w Szczecinie. Dlaczego w takim razie nowy projekt architekta rodzi kontrowersje, o których pierwszy napisał red. Wojciech Karpieszuk w Gazecie Stołecznej?

Odpowiedź nie jest ani prosta ani oczywista. Poniżej zwracamy uwagę na kilka zagadnień, których analiza może ułatwić odpowiedź na powyższe pytanie.

Zagadnienia planistyczne

Dla obszaru, na którym planowana jest inwestycja, nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; nie przystąpiono również nigdy do jego sporządzania.

Obszar nieobjęty MPZP

Brak planu sprawił, że w tak ważnym dla historyczno-kulturowego dziedzictwa Warszawy miejscu – możliwość budowy obiektu została ustalona na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (tzw. WZ-ka). W tej procedurze nie ma obowiązku (ani często zwyczaju) respektowania zapisów „Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta stołecznego Warszawy” – z wyjątkiem zapisów dot. tzw. zabudowy śródmiejskiej, które skutkują faktycznym ograniczeniem odległości pomiędzy budynkami o połowę w stosunku do przepisów obowiązujących normalnie.

Odległości pomiędzy nowym obiektem a sąsiednimi obiektami  miałyby wynosić odpowiednio 8 i 12 metrów.  Nie wiemy na jakiej podstawie arch. Robert Konieczny przyjął w tym miejscu standardy „zabudowy śródmiejskiej” – bo przytoczone wyżej „Studium” ich w tym miejscu nie wskazuje (m.in. dlatego, że  dopiero trwa ustalanie takiej strefy na podstawie uchwały Rady Miasta z dn. 23.04.2020 r.). Chcąc zrozumieć skąd wzięły się one w tej inwestycji przeprowadziliśmy analizę, z której wynika, że bez zastosowania tych „wyjątkowych” przepisów  nie można by w tym miejscu zrealizować budynku o projektowanych parametrach. Z kolei w WZ-ce zapisano, że „nieruchomość przy ul. Lądowej 3 położona jest w obszarze śródmiejskiej zabudowy mieszkaniowej”. Zapis ten można różnie interpretować – bo nie jest tożsamy z właściwą definicją legalną zabudowy śródmiejskiej.

Naszym zdaniem zasadność traktowania tego obszaru, zgodnie z ww definicją prawną, jako „zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze Śródmieścia” jest bardzo wątpliwa – biorąc pod uwagę stosunkowo niską intensywność zabudowy Dzielnicy Rządowej. Osiedle „ZUS-owskie”z zbudowane kilka lat przed II w. światową, czyli zespół budynków po południowej stronie ul. Lądowej to modernistyczna zabudowa, z charakterystycznymi dla tego nurtu dużymi odległościami pomiędzy budynkami, pozwalającymi na dostęp światła dziennego do mieszkań oraz wprowadzenie zieleni wysokiej i niskiej.

Zbudowany w latach 70-tych XX w. poźnomodernistyczny punktowiec przy ul. Ladowej 1/3 zachowuje te same zasady w zakresie odległości, nasłonecznienia i terenów otwartych. Dopiero w ostatnich 20 latach „dogęszczono” północną stronę ul. Lądowej – nie zmienia  to jednak istotnie wskaźników urbanistycznych całego kwartału. Proces ten widoczny jest na poniższych zdjęciach lotniczych:

Lokalizacja planowanej inwestycji na zdjęciu lotniczym z 1990 r. Widoczny budynek wielorodzinny na roku ul. Lądowej i Parkowej (Lądowa 1/3) , zbudowany w latach 70-tych XX w.

Lokalizacja planowanej inwestycji na zdjęciu lotniczym z 2005  r. Widoczny nowy budynek wielorodzinny  przy ul. Lądowej 6,  zbudowany na początku XXI wieku.

Lokalizacja planowanej inwestycji na zdjęciu lotniczym z 2010  r. W miejscu wyburzonych (?) kamienic na rogu Lądowej i Parkowej widoczny nowy narożny budynek ,  zbudowany pomiędzy 2005 r. a 2009 r.

„Studium” – po co w ogóle jest ten dokument, skoro nie jest istotny dla urzędników?

„Studium” – dokument podstawowy dla rozwoju przestrzennego miasta i zawierający wiele istotnych i rozsądnych wskazań, zostało przy tej inwestycji pominięte.  Tymczasem obowiązujące, ale nie wiążące (!) „Studium” określa wiele wskazań, które powinny być – naszym zdaniem –  uwzględnione przy ustalaniu urbanistycznych warunków lokalizacji zamierzenia budowlanego na działce przy ul. Lądowej, m.in. :

  • ochrona integralności układów przestrzennych z walorami historycznej zabudowy oraz zieleni miejskiej
  • rewaloryzacja historycznych układów przestrzennych, w tym także parków i ogrodów, cmentarzy, oraz
  • rewaloryzacja zespołów zabudowy i obiektów, stosownie do wymogów wynikających z ochrony wartości zabytkowych i kulturowych
  • modernizacja i uzupełnianie zabudowy z zapewnieniem ochrony wartości zabytkowych i kulturowych

Mamy poważne wątpliwości, czy wydając WZ-kę urzędnicy wzięli te zapisy pod uwagę.  Wadą podejmowania decyzji planistycznych w formie WZ jest także całkowity brak konsultacji społecznych z okolicznymi mieszkańcami oraz organizacjami pozarządowymi zajmującymi się ochroną zachowanego dziedzictwa historycznego i kulturowego.

Lokalizacja inwestycji w kontekście ustaleń „Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta stołecznego Warszawy”

O konieczności zapewnienia zgodności dokumentów planistycznych na kolejnych, niższych etapach planowania mówią od lat urzędnicy ministerstw odpowiedzialnych za planowanie przestrzenne – ale na mówieniu się kończy. Zresztą sama „instytucja” WZ-ki krytykowana jest przez liczne autorytety naukowe, środowiska zawodowe urbanistów i architektów, mieszkańców – również trzyma się świetnie.

Ochrona konserwatorska

Obowiązek ochrony  zabytkowych układów urbanistycznych wynika z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Ochrona ta polega w szczególności na uwzględnianiu zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w tym przypadku m.in. w ramach postępowania o uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy została uzgodniona przez Mazowieckiego Konserwatora Zabytków, który uważa, że budynek zaprojektowany przez Koniecznego „nie zaburzy historycznego układu urbanistycznego, a  forma i zastosowane materiały elewacyjne powodują, że nowy obiekt harmonijnie wkomponowuje się w istniejącą zabudowę”. Te zapisy są jednak bardzo enigmatyczne. Według naszej wiedzy MWKZ nie przeprowadził na etapie uzgodnień WZ-ki szczegółowej analizy wpływu lokalizacji nowego budynku na kompozycję urbanistyczną chronionej zabudowy Dzielnicy Rządowej, w szczególności jej fragmentu, jakim jest  „trójkąt” ulic Lądowa, Parkowa, Belwederska – gdzie znajduje się zabytkowa zabudowa jak np. wspomniane wyżej osiedle ZUS, kilka modernistycznych kamienic oraz powojenny (lata 1953-1954) budynek bursy UW (hotel „Hera”), zaprojektowany przez słynnych „Tygrysów”, (Wacław Kłyszewski, Jerzy Mokrzyński, Eugeniusz Wierzbicki).

Lokalizacja inwestycji w  kontekście zabytkowych obszarów parkowych (Łazienki, Morskie Oko) oraz zabytkowych układów urbanistycznych.

Gminna ewidencja zabytków (GEZ) 

Dzielnica rządowa – Belwederska/Parkowa (dz. Śródmieście, zespół różnorodnej zabudowy reprezentacyjnej mieszkaniowej i placówek) wskazana jest w  „Studium” jako obszar o wartościach historyczno-zabytkowych rekomendowany do ochrony konserwatorskiej.

 

Lokalizacja projektowanej inwestycji w „trójkącie” zabytkowej  zabudowy ulic: Lądowa, Parkowa, Belwederska

Naszym zdaniem niezbędne było przeprowadzenie merytorycznej analizy uwarunkowań konserwatorskich wynikających z objęcia ochroną „Układu Urbanistycznego Dzielnicy Rządowej” i ustalenie indywidualnych zasad i zakresu ochrony wartości zabytkowych i kulturowych, w tym ewentualnych ograniczeń w zagospodarowaniu tego obszaru.

Dokonując ww. analizy uwarunkowań konserwatorskich oraz ustaleń zasad i zakresu ochrony należało wziąć m.in. pod uwagę  zapisy „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy”, dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego, odnoszące się do przedmiotowego obszaru (patrz 5 Część II – Kierunki Zagospodarowania Przestrzennego ze zmianami; p. XIV. Ochrona Dziedzictwa Kulturowego oraz Rysunek Studium Nr 15 Ochrona Dziedzictwa Kulturowego – Kierunki Zagospodarowania Przestrzennego).

  1. Obszar na którym znajdują się zachowane budynki dawnej kolonii ZUS oraz późnomodernistyczny budynek Lądowa 1/3 (należące do „Układu Urbanistycznego Dzielnicy Rządowej”) znajduje się w strefie ochrony istotnych parametrów historycznego układu urbanistycznego (KZ-B) oraz w strefie ochrony krajobrazu kulturowego (KZ-K).

  1. W obszarach objętych strefami ochrony konserwatorskiej obowiązują generalne zasady ochrony wartości zabytkowych, którym należy podporządkować kształtowanie zagospodarowania przestrzennego w obszarach dziedzictwa kulturowego m.in.:
    • zachowanie zabytkowego układu urbanistycznego i kompozycji przestrzennej,
    • rewaloryzacja historycznych układów urbanistycznych, zabudowy oraz zabytkowego zagospodarowania terenu, według szczegółowych wytycznych konserwatorskich, opracowanych w oparciu o wyniki prac badawczych i analiz konserwatorskich dla całych założeń przestrzennych lub obszaru,
    • podporządkowanie wymogom konserwatorskim dopuszczalnych przekształceń zabytkowej zabudowy i zagospodarowania terenu,
    • wykluczenie lokalizowania obiektów dysharmonizujących z historycznym sąsiedztwem i przesłaniających obiekty zabytkowe, w tym ograniczenie lokalizowania naziemnych obiektów infrastruktury technicznej,
    • nowe zagospodarowanie: zabudowa, nawierzchnie ulic i placów, wyposażenie urbanistyczne winno charakteryzować się wysokimi walorami estetycznymi i użytkowymi – obowiązuje ograniczenie dowolności w stosowaniu rozwiązań technicznych, materiałów i kolorystyki, w tym nawierzchni, a także materiału roślinnego oraz ograniczenie wprowadzania reklam i informacji wizualnej,
    • wymóg poprzedzenia prac planistycznych oraz rewaloryzacyjnych obszarów szczegółowymi wytycznymi konserwatorskimi oraz kompleksową oceną stanu i funkcjonowania obszaru, opartą na analizach i studiach, łącznie ze studiami krajobrazowymi i panoram.
  1. Zasady ochrony dla „Strefy ochrony istotnych parametrów historycznego układu urbanistycznego KZ-B”

Ustala się ochronę wartości kulturowych zespołów poprzez uwzględnianie w zagospodarowaniu przestrzennym  następujących zasad określonych dla strefy:

  • ochrona rozplanowania (przebiegu i ukształtowania sieci ulic i placów) i obiektów o wartościach kulturowych, ograniczenie gabarytów, ograniczenie sposobu użytkowania zespołu,
  • analogiczne jak dla obszarów wpisanych do rejestru zabytków zasady ochrony w stosunku do wybranych parametrów historycznego układu urbanistycznego określonych na podstawie odrębnych opracowań.

Zgodnie z archiwalnym projektem  planu Mokotowa Dolnego, uchwalonym  wiosną 1939 r., widać, że w tym miejscu przewidywano budowę budynku, usytuowanego wzdłuż ul. Lądowej, aż do skrzyżowania z ul. Parkową – jako kontynuację zasad zabudowy zaokrąglonego galeriowca  Lądowa 5/11. Jednakże w latach 70- tych XX w. na narożniku Lądowej i Parkowej zbudowano poźnomodernistyczny mieszkalny punktowiec  (Lądowa 1/3)  i nie ma tam już – w  naszym rozumieniu zasad kompozycji urbanistycznej  – miejsca na nową kubaturę.

1. Fragment projektu planu Mokotowa Dolnego, uchwalonego wiosną 1939 (źródło: https://www.facebook.com/warszawskimodernizm/) 2. Widok ul. Lądowej od strony Belwederskiej po prawej stronie widoczny galeriowiec dawnego osiedla ZUS 3. Widok na punktowiec z lat 70-tych XX w. na rogu ul. Lądowej i Parkowej widoczny od strony Łazienek Królewskich 4. Działka, na której ma powstać inwestycja

Zastanawiające jest też, w jaki sposób doszło do wydzielenia działki inwestycyjnej o takiej geometrii (dz. ew 39/1). Wg informacji udzielonej dziennikarzowi „Stołecznej” działka została zreprywatyzowana – a obecny inwestor kupił ją w 2018 r.  Z planu miasta z 1936 r wynika, że działka gruntu, od strony Belwederskiej pokrywająca się z obecną ul. Lądową rozszerzała się tuż przed samą ul. Parkową i ogrodzeniem Łazienek tworząc (być może) miejsce na placyk lub skwer – nie wynika z niej bynajmniej przyszły charakter inwestycyjny, ani nie przypomina ona w żadnym wypadku obecnego układu granic działek ewidencyjnych.

Na zdjęciach lotniczych z 1945 roku nadal widać to poszerzenie, chociaż po północnej stronie ul. Lądowej widoczna jest już zabudowa – zgodna z planem z 1939 r.

Lokalizacja planowanej inwestycji na planie miasta z 1936 r. z pokazanym układem własności. Widoczne poszerzenie na zakończeniu ul. Lądowej – planowany plac? Skwer?

Lokalizacja planowanej inwestycji na zdjęciu lotniczym z 1945 r.

Na obecny układ granic działek miało zapewne wpływ wydzielenie działek ewidencyjnych pod budynki wspólnot mieszkaniowych, znajdujących się przy ul. Lądowej. Granice tych działek (prwadopodobnie w latach 90-tych XX w.) wyznaczono w taki sposób, że pokrywają się one z obrysem budynków – ignorując obowiązujące przepisy prawa budowlanego oraz przepisy dot. ochrony przeciwpożarowej. W związku z tym „zreprywatyzowana” działka nie pokrywa się na pewno z pierwotnymi granicami działki do której były roszczenia.

Brak jasnych zasad wydzielania  i regulacji reprywatyzowanych działek pod kątem ich zgodności z zasadami wskazanymi w „Studium”  – m.in. w zakresie zachowania czytelności układu urbanistycznego – wyrządza konkretne i niezwykle trudne do naprawienia szkody  warszawskiej urbanistyce. 

Biorąc pod uwagę opisane wyżej wątpliwości co do prawidłowości zapisów decyzji WZ oraz uzgodnień z MWKZ, można się też zastanawiać, czy działka ew. nr 39/1 spełnia wszystkie niezbędne kryteria uznania jej za działkę budowlaną – zgodnie z jej definicją  przytoczoną w art. 2. pkt 12 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:  nieruchomość gruntowa lub działce gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Lokalizacja projektowanej inwestycji ( dz. ew. 39/1)w układzie współczesnych granic działek ewidencyjnych

Kontekst urbanistyczno-historyczny nowej architektury

Wszystkie wyżej opisane uwarunkowania powinny mieć wpływ na decyzję, czy i jaką architekturę zaprojektować w tym specjalnym i „obciążonym dziedzicznie” miejscu.

Warto byłoby, żeby architekt budynku, Robert Konieczny – laureat m.in. nagrody za najlepszą europejską przestrzeń publiczną – sam opowiedział, jak rozumie zarówno „obowiązujące, ale nie zapisy Studium” jak również, jak najbardziej wiążące przepisy techniczne, dot. np. zabudowy śródmiejskiej. Budynki Roberta Koniecznego chwalone są za twórczy i odważny dialog z otaczającym kontekstem przestrzennym i kulturowym. Nam tego dialogu  – zarówno z ww. kontekstem, jak i z sąsiadami – w przypadku planowanej inwestycji przy ul. Lądowej, niestety mocno brakuje.

Lokalizacja projektowanej inwestycji w układzie współczesnej zabudowy oraz  układu zieleni wysokiej i niskiej.

Sami oceńcie, czy w tej lokalizacji powinien w ogóle powstać nowy budynek? Proponujemy spacer i wyrobienie sobie własnego zdania.

Mapy w artykule pochodzą ze strony: mapa.um.warszawa.pl

Udostępnij