W ostatnim czasie bardzo gorącą dyskusję wzbudziło zdjęcie z kończonego właśnie osiedla budowanego przez JW. Construction na Woli w rejonie al. Prymasa Tysiąclecia i ul. Kasprzaka. Kontrowersje wzbudza zwłaszcza skala zabudowy, a także skąpa przestrzeń pomiędzy budynkami, która budzi skojarzenia z niektórymi metropoliami Azji.

Czy to jednak aż tak dziwi? Polscy deweloperzy nie raz już pokazali, że jakość architektury i urbanistyki to nie jest coś na czym im zależy. Najbardziej zaskakujący jest fakt, że taka zabudowa powstała zgodnie z prawem i to nawet nie według zapisów kontrowersyjnej decyzji o warunkach zabudowy, ale w jako realizacja uchwalonego w 2012 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Plany zagospodarowania często są postrzegane jako remedium na chaos przestrzenny i chciwość deweloperów. Nie zawsze tak jednak jest. Wiedzą o tym mieszkańcy „Zielonej” Białołęki, która też jest zbudowana według zapisów planów zagospodarowania, które jednak są tak mało szczegółowe, że praktycznie nie różnią się niczym od zabudowy łanowej powstającej w oparciu o WZ-tki (czyli Warunki Zabudowy).

O tym jak wyglądają plany zagospodarowania decyduje samorząd, a przede wszystkim Rada Miasta, która je uchwala. Wprawdzie za przygotowanie planów odpowiada Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, ale to do radnych należy ostateczny głos. Tutaj głos radnych był najwyraźniej głosem inwestorów, a nie mieszkańców (których teoretycznie reprezentują).

Studium (też z resztą uchwalane przez Radę Miasta) nie wskazuje na aż tak dużą intensywność zabudowy. Rada Miasta nie musiała się zatem zgadzać na budowę „kawałka Singapuru” w Warszawie. Można było postawić na kontynuację tego co możemy znaleźć po drugiej stronie ulicy Kasprzaka – osiedla pełnego zieleni, ze szkołą i budynkami, które w większości nie przekraczają 5 kondygnacji. Są tam też dwa wyższe budynki wysokości 30 i 45m. Na osiedlu JW. Construction wysokości te nie są maksymalnymi, ale minimalnymi!

Przejrzenie się w tym lustrze pokazuje jak wielkiego upadku urbanistyki doświadczyła Warszawa, a wszystko to za zgodą władz miasta. Można jednak argumentować, że Warszawa potrzebuje mieszkań, a w mieście trzeba budować gęsto by nie rozlewało się ono na wiele kilometrów. Warto jednak pamiętać, że najgęściej zaludnioną dzielnicą Warszawy jest Ochota, gdzie większość budynków ma 5-7 kondygnacji, a między nimi są zielone podwórka, szkoły i przedszkola.

Zwarte miasto nie oznacza, że ludzie zaglądają sobie w okna, a jedyna zieleń, którą mogą z nich zobaczyć to rachityczny trawnik nad garażem podziemnym. Przyjaznego, zwartego miasta deweloperzy nie zbudują jednak z własnej woli. To władze miasta muszą nadawać kierunek jego rozwojowi. W Warszawie władze dały się przekonać inwestorom, że ludzie nie potrzebują mieszkań tylko magazynów na rzeczy, w których można przenocować. Wtedy liczy się ilość, a nie jakość i ani skalą ani otoczeniem tych „magazynów” nie trzeba się przejmować.