Podstawowym celem naszego programu i powołania Mieszkań Warszawskich jest umożliwienie Miastu budowy jak największej liczby mieszkań w dobrym standardzie, dostępnych dla dużo szerszej grupy osób niż tylko te, które spełniają aktualne (bardzo rygorystyczne) kryteria umożliwiające ubieganie się o mieszkania społeczne.

Naszym założeniem jest jednak również szersza reforma sposobu zarządzania miejskim zasobem mieszkaniowym – tak, żeby poprawić standard mieszkaniowy wszystkim warszawskim lokatorom.

Ad. 1 Dofinansowanie i reorganizacja ZGN

Diagnoza

Aktualny sposób zarządzania miejskim zasobem mieszkaniowym powszechnie ocenie się w sposób negatywny.

Organizacje lokatorskie i sami mieszkańcy miejskich lokali od lat zwracają uwagę na to, że zarządcy miejskich lokali – funkcjonujące w każdej dzielnicy Warszawy Zakłady Gospodarowania Nieruchomościami (łącznie 18 tego typu podmiotów) – działają mało efektywnie, nie zaspokajają potrzeb mieszkańców. W praktyce pojawiały się wręcz sytuacje jasno wskazujące na złą wolę pracowników ZGN, takie jak przykładowo próby nielegalnych eksmisji czy brak jakiejkolwiek komunikacji z lokatorami budynków przeznaczonych do przekazania prywatnym właścicielom.

Największe znaczenie mają jednak problemy systemowe, co przejawia się w tym, że ZGN-y:

• niechętnie realizują inwestycje służące poprawie standardu w zarządzanych budynkach (co wynika m.in. z braku odpowiednich środków finansowych i problemów organizacyjnych),
• nie prowadzą aktywnych działań w celu utrzymania dobrego stanu technicznego zarządzanych budynków,
• traktują lokatorów jak petentów – ZGN-y funkcjonują w sposób zbliżony raczej do urzędów niż zarządcy lokali mieszkalnych,
• nie podejmują żadnych działań, które mogłyby się przyczynić na wczesnym etapie do niepowstawania albo redukcji długów lokatorskich,
• nie dają lokatorom żadnej możliwości wpływania na to, w jaki sposób zarządzane są budynki.

Rozwiązanie

Jeśli oferta mieszkaniowa Miasta ma być naprawdę atrakcyjna, ZGN-y nie mogą funkcjonować w taki sposób jak do tej pory.

Potrzebny jest zarządca, który będzie realizował inwestycje na dużą skalę, w tym organizował remonty pustostanów, remonty lokali pozbawionych dostępu do łazienki, podłączenia budynków do miejskiej sieci ciepłowniczej, etc.

Lokatorzy powinni być dla ZGN-ów partnerami – zarządca powinien kontaktować się z lokatorami możliwie jak najszybciej po powstaniu zadłużenia a nie wtedy gdy osiągnie ono poziom, który w zasadzie uniemożliwia jego spłatę. Ponadto lokatorzy powinni mieć realny wpływ na sposób, w jaki zarządzana jest nieruchomość.

W celu realizacji opisanych wyżej zadań konieczna będzie nie tylko dofinansowanie, ale również reorganizacja ZGN w taki sposób, żeby działały one w sposób bardziej jednolity (na ten moment poza ogólnymi ramami polityki mieszkaniowej wyznaczanymi przez Biuro Polityki Lokalowej w skali miasta nie ma jednego podmiotu, który bezpośrednio by nadzorował i odpowiadał za działalność ZGN­-ów funkcjonujących jako odrębne podmioty w każdej dzielnicy Warszawy – teoretycznie taką rolę powinien pełnić prezydent miasta, ale w praktyce większe znaczenie mają kontakty z ZGN z władzami dzielnic).

Nasza propozycja to koncentracja ZGN w 4 jednostkach w skali miasta (na wzór dwóch spółek zarządzających TBS-ami ZGN Północ, Południe, Wschód i Zachód, przypisane do odpowiednich dzielnic Warszawy tak, żeby zarządzały zasobem o mniej więcej takiej samej wielkości). W ten sposób powstaną podmioty wyposażone w odpowiednie środki do przeprowadzania remontów na dużą skalę, umożliwi to również realny nadzór nad ZGN-ami ze strony władz miasta.

Konieczne jest również utworzenie mechanizmów, które:

• realnie umożliwią spłatę zadłużenia przez lokatorów (przykładowo poprzez umożliwienie odpracowywania zadłużenia w innych godzinach niż standardowe godziny pracy lokatorów),
• zapewnią lokatorom odpowiednie wsparcie prawne – należy powołać pełnomocnika Ratusza, który mógłby udzielać porad i występować jako mediator w relacjach między lokatorami i ZGN (na ten moment darmowe wsparcie zapewniają lokatorom tylko organizacje lokatorskie),
• umożliwią utworzenie na poziomie centralnym wyspecjalizowanego centrum usług wspólnych dla ZGN, które nie mają odpowiednich kompetencji w zakresie m.in. organizacji procedur przetargowych.

Do podobnych wniosków, jak wyżej, prowadzi lektura przygotowanego na zamówienie Miasta w 2019 r. dokumentu „Audyt sposobu i zasad zarządzania budynkami i lokalami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu miasta”.

Ad. 2 Remonty pustostanów i poprawa standardu technicznego lokali miejskich

Diagnoza

Zgodnie z danymi ZGN na sierpniu 2023 r. w zarządzie Miasta znajdowało się ponad 10 000 niezamieszkałych lokali (dane zebrane z 18 ZGN-ów na podstawie wniosków o udostępnienie ). Część tych lokali jest w na tyle złym stanie technicznym, że nie nadaje się do remontu, niemniej wciąż jest bardzo duży zasób, które potencjalnie może przyczynić się do znaczącego poszerzenia oferty mieszkaniowej Miasta. Problemem jest również zły standard mieszkaniowy miejskich lokali – na koniec 2019 r. wciąż 13% lokali nie było podłączonych do miejskiej sieci CO, a w 15% mieszkań nie miało dostępu do samodzielnej łazienki. Z danych z ostatnich lat wynika, że Miasto rocznie remontuje ok. 1500-2000 pustostanów.

Rozwiązanie

Naszym zdaniem biorąc pod uwagę aktualnym kryzys mieszkaniowy liczba budynków i lokali remontowanych przez Miasto nie jest wystarczająca, szczególnie biorąc pod uwagę, że co roku w zasobie Miasta pojawiają się nowe lokale niezamieszkałe, a kolejne budynki wyłączane są z eksploatacji.

Należy przy tym zauważyć, że aktualne przepisy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (zakazujące zwrotów budynków mieszkalnych) i kodeksu postępowania administracyjnego (zakazujące stwierdzania nieważności decyzji wydanych z rażącym naruszeniem prawa po upływie 10-letniego okresu) dają możliwości szybkiego kończenia postępowań zwrotowych, w związku z czym przy sprawnym działaniu Biura Spraw Dekretowych w krótkim czasie istotnie powinna się zmniejszyć liczba budynków nieremontowanych ze względu na roszczenia.

W celu zwiększenia skali remontów pustostanów Miasto powinno wykorzystać finansowanie, które planuje udostępnić samorządom na cel rząd.

Ad. 3 Zniesienie kryterium metrażowego dla wszystkich lokali należących do Miasta

Diagnoza

W ostatniej kadencji Rady Miasta dzięki naciskowi ze strony organizacji społecznych i ruchów lokatorskich udało się podwyższyć tzw. kryterium metrażowe (żeby dostać się do kolejki do mieszkania komunalnego albo socjalnego należy zamieszkiwać w lokalu o odpowiednio dużym zagęszczeniu – od 2021 r. kryterium metrażowe wynosi 10m2 w przypadku jednej osoby ubiegającej się o mieszkanie od Miasta).

Rozwiązanie

Naszym zdaniem kryterium metrażowe powinno zostać całkowicie zniesione, tj. w odniesieniu do wszystkich kategorii lokali, o które będzie można się ubiegać od Miasta – tj. lokali komunalnych, socjalnych i z programu Mieszkania Warszawskie. Mieszkanie w szczególnie małym lokalu powinno dawać pierwszeństwo w kolejce, ale nie powinno być tak, że lokatorom przekraczającym kryteria metrażowe w ogóle odmawia się prawa od mieszkania od Miasta. Takie kryterium jest niesprawiedliwe, a jedynym uzasadnieniem dla jego istnienia jest chęć poprawienia statystyk – tj. zmniejszenia kolejki osób zakwalifikowanych do uzyskania pomocy mieszkaniowej od Miasta.

Podstawowym kryterium do ubiegania się o lokal od Miasta powinny być dochody, mieszkanie w odpowiednio zagęszczonym albo nie mieszkaniu nic nie mówi o sytuacji życiowej i zdolności płatniczej lokatorów. W Poznaniu kryterium metrażowe od kilku lat już nie obowiązuje.

Ad. 4 Warszawska Społeczna Agencja Najmu – oferta Miasta dla wynajmujących

Diagnoza

Miasto aktualnie nie posiada oferty, która mogłaby zostać skierowana nie tylko do najemców, ale również do właścicieli mieszkań.

W kilku mniejszych polskich miastach oraz jednym dużym (w Poznaniu) funkcjonują już spółki działające jako Społeczne Agencje Najmu. Do tej pory SAN w Warszawie funkcjonowało tylko przez krótki czas jako program pilotażowy zorganizowany przez organizację Habitat for Humanity Poland. SAN jest ofertą dla 1) wynajmujących, którzy oddają swoje mieszkania w zarząd samorządu i tym samym pozbywają się ryzyk związanych z wynajmowaniem mieszkania na rynku prywatnym (za wszystkie aspekty relacji z lokatorem mieszkania odpowiedzialny jest SAN), 2) najemców niespełniających kryteriów do ubiegania się o mieszkanie z zasobów Miasta, a jednocześnie takich, których nie stać na najem na rynku prywatnym.

Rozwiązanie

W ramach SAN właściciele zyskują gwarancję terminowego otrzymywania zapłaty za dzierżawę od Miasta (niezależnie od tego, czy lokator płaci czynsz oraz niezależnie od tego, czy mieszkanie w ogóle w danej chwili jest wynajmowane) oraz stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w dobrym stanie technicznym. Przepisy regulujące działalność SAN przewidują również korzyści podatkowe dla właścicieli mieszkań zawierających umowy z samorządem – dochód z umowy zawartej z SAN jest zwolniony z podatku dochodowego i VAT. Z kolei najemcy mają możliwość stabilnego najmu z czynszem niższym niż na rynku prywatnym

Poza ofertą dla osób znajdujących się w tzw. luce czynszowej (tj. niekwalifikujących się na pomoc mieszkaniową od Miasta, a jednocześnie nie uzyskujących dochodów, które umożliwiałaby najem na rynku prywatnym), SAN mogą być wykorzystane również jako oferta dla osób, które są już w kolejce do mieszkania komunalnego albo socjalnego, ale oczekują na jego przydział miesiącami albo nawet latami.