W polskich miastach trwa gorączka złota. Złotem są grunty, na których można zbudować mieszkania – byle jakie, byle zarobić jak najwięcej, sprzedać szybko i zapomnieć. Załapać się na trwający nieprzerwanie od 10 lat boom na rynku mieszkaniowym. Stabilny wzrost cen metra kwadratowego mieszkania sprawia, że dziś mieszkanie to nie „miejsce do życia” – to inwestycja, lokata kapitału, sposób na łatwy i szybki zarobek. 

Deweloperskie eldorado

Branża deweloperska przynosi krociowe zyski, marże deweloperów w Polsce są bardzo wysokie w porównaniu z Europą Zachodnią, a największe spółki w tej branży: Marvipol, Atal, Dom Development od dawna są w czołówce wysokości dywidend wypłacanych na warszawskiej giełdzie.

W ostatnich latach mimo rekordowych w III RP wolumenów mieszkań oddawanych do użytkowania, za rosnącymi skokowo prywatnymi fortunami nie idzie jednak poprawa jakości oferowanych dóbr – mimo że chodzi o dobra tak podstawowe i nieodzowne do życia, jak mieszkania. Mało tego: standardy w budownictwie stale się pogarszają, a deweloperzy przekraczają kolejne granice, by je sztucznie zaniżać (np. oferując mieszkania o coraz mniejszym metrażu lub doświetleniu). Ze świecą szukać osiedli, w ramach których deweloperzy sami zapewniliby i sfinansowali budowę infrastruktury takiej jak żłobki, przedszkola czy parki. A przecież było to powszechne jeszcze przy budowie osiedli pół wieku temu. 

Co może samorząd

Wszystko to dzieje się przy absolutnej bierności, lub wręcz aktywnym wsparciu, władz – zarówno centralnych, jak i samorządowych. Pomimo że branża radzi sobie świetnie i maksymalizuje zyski, uchwalane są kolejne ułatwienia dla deweloperów (np. ustawa zwana lex deweloper). Władze lokalne wyprzedają im grunty niepokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (nawet gdy plany istnieją, sprawiają wrażenie, jakby tworzono je w interesie inwestorów, a nie przyszłych mieszkańców), a potem na własny koszt muszą doprowadzać tam podstawową infrastrukturę i usługi publiczne.

Jednocześnie zupełnie zamierają programy publicznego budownictwa, takie jak choćby szumnie zapowiadane Mieszkanie Plus (na koniec 2021 r. z rządowych planów budowy 100 tys. mieszkań udało się wybudować zaledwie 2% tej liczby). Pozbawiony konkurencji ze strony sektora publicznego rynek deweloperski rozpycha się więc w przestrzeni naszych miast, pozwalając sobie na coraz więcej i często je dewastując – zdesperowani rosnącymi wciąż cenami ludzie kupią cokolwiek, na co ich będzie stać. Tak działają niewidzialne łokcie rynku.

Gorączka złota

Tymczasem cywilizowany prywatny rynek mieszkaniowy – konieczny składnik każdej gospodarki – powinien wyglądać zupełnie inaczej i gwarantować: 

• poszanowanie praw lokatorów i nabywców;
• udział spółek budowlanych w kosztach społecznych zamiast uspołeczniania ich strat i prywatyzacji zysków;
• mocny nacisk na jakość całych osiedli, a nie tylko mieszkań;
• normalny standard mieszkań, czyli umożliwiający bezpieczne i zdrowe funkcjonowanie oraz rozwój osobisty ich lokatorów;

Trzymając się analogii do gorączki złota: można wydobywać kruszec, przestrzegając prawa, nie niszcząc przyrody i innych zasobów albo iść po trupach do celu i liczyć na szybki zysk. Na Dzikim Zachodzie zapewne dominowało to drugie podejście. Niestety, podobnie jest dziś na Dzikim Wschodzie, czyli w Polsce AD 2022. 

Jest źle, będzie dużo gorzej 

Tak jak w wielu innych aspektach codziennego życia, również w sytuacji mieszkaniowej wojna w Ukrainie przyniesie wiele zmian. Wymieńmy tylko najbardziej palące problemy:

• napływ uchodźców spowoduje intensywny wzrost popytu na rynku najmu mieszkań prywatnych, co z kolei musi przełożyć się na dalsze podwyżki czynszów – o ile w kwietniu 2020 r. można było liczyć na na poprawę sytuacji najemców, to aktualnie można już o tym zapomnieć – popyt będzie całkowicie niesymetryczny w stosunku do podaży, a właściciele będą mogli właściwie dowolnie windować wysokość czynszów;
• zwiększone koszty kredytów hipotecznych sprawią, że duża część mieszkań zniknie z rynku najmu prywatnego – właściciele zdecydują się na sprzedaż mieszkań wobec perspektywy „dokładania” do mieszkania, w sytuacji w której miesięczna rata kredytu będzie wyższa niż spodziewane przychody z najmu. Ci zadłużeni właściciele, którzy zostaną na rynku, będą mocno zwiększać czynsz, by tracić jak najmniej na podwyższonych odsetkach od kredytu;
• gros stali niezbędnej do budowy nowych mieszkań pochodziło z importu rosyjskiego i ukraińskiego – wkrótce tego surowca na polskim rynku całkiem zabraknie, a stal z innych kierunków (np. z Brazylii) będzie dużo droższa. Gdy do tego dodamy wysoką inflację, podwyżki cen innych materiałów budowlanych i energetycznych, koszty nowych inwestycji mieszkaniowych gwałtownie się zwiększą, a deweloperzy te przyszłe dodatkowe koszty już teraz zaczną uwzględniać w cenach mieszkań. Wyższe koszty budowy mieszkań utrudnią też rozwój budownictwa społecznego;
• sytuacja międzynarodowa dodatkowo napędzi inflację – w takiej sytuacji NBP podwyższy stopy procentowe do takich poziomów, że dla osób przeciętnie albo nawet nieźle zarabiających uzyskanie kredytu mieszkaniowego okaże się całkowicie nierealne. Rekomendacje KNF dla banków już teraz przewidują coraz bardziej rygorystyczne kryteria udzielania kredytów. Upadnie sztandarowy element polskiej polityki mieszkaniowej (w Polskim Ładzie to też bardzo ważny punkt) – mieszkanie na własność dla każdego.

Do tego dodajmy nierozwiązane problemy z ostatnich lat, w tym przede wszystkim brak sensownej polityki mieszkaniowej na poziomie samorządów i państwa.

Co dalej

Rysuje się przed nami ponura przyszłość, w której oddalimy się bardzo daleko od postulatu „mieszkanie prawem, nie towarem” – bez zdecydowanej interwencji państwa dach nad głową, we własnym czy wynajmowanym mieszkaniu, wkrótce stanie się dobrem luksusowym. 

Dlatego Miasto Jest Nasze rozpoczyna cykl „Mieszkanie do mieszkania”. Raz w tygodniu będziemy publikowali artykuł, który naświetli najbardziej palące problemy związane z mieszkalnictwem w Polsce. Czekamy  na Wasze historie związane z wynajmowaniem lub kupowaniem mieszkania.

Piszcie na adres: kontakt@miastojestnasze.org

Fot. Unsplash / michalmrozek