Temat mieszkalnictwa jest jednym z najgorętszych tematów w debacie publicznej. Cały czas słyszymy, że mieszkań jest za mało, że są za drogie, ale już niekoniecznie o tym, że są za małe. Kuratorzy wystawy Produkt Mieszkanie postanowili przyjrzeć się sytuacji na rynku mieszkaniowym i zastanowić się, skąd wynikają wymienione wyżej problemy.

Żyjemy w czasach boomu budowlanego, nigdy nie budowaliśmy tak dużo mieszkań, jak na przestrzeni ostatniej dekady. Na jednego mieszkańca Warszawy przypada 33m2 powierzchni mieszkalnej, co mieści się w normie Europejskiej i jest więcej niż na przykład w Paryżu.

Zarazem mamy przecież do czynienia ze stopniowym wyludnianiem się miasta. W Śródmieściu mieszka już poniżej 100 tysięcy osób. Według statystyk GUSu, ten sam los czeka resztę dzielnic. GUS prognozuje, że Warszawa osiągnie szczyt rozwoju ok. 2030 r. Buduje się wiele małych mieszkań, często wykupowanych pod inwestycję. Brakuje mieszkań dla rodzin. Jak się okazuje, nigdy ich nie budowaliśmy i nadal nie budujemy. Kuratorka wystawy i radna Śródmieścia, Zofia Piotrowska (Partia Razem), zauważa, że w trakcie odbudowy Warszawy budowaliśmy dużo małych mieszkań, bo władzom zależało na szybkiej odbudowie. Dzisiaj rodziny z dwójką dzieci wyprowadzają się na przedmieścia, nawet nie ze względu na cenę, a po prostu brak większych mieszkań.

Jak to możliwe, że mimo wystarczającej powierzchni mieszkalnej w mieście, realna dostępność mieszkań jest niska? Kuratorzy kwestionują już samą średnią powierzchni mieszkaniowej na osobę – czy rzeczywiście jest taka wysoka? A może mamy niedoszacowaną liczbę mieszkańców, a może mamy mieszkania, które nie są użytkowane na mieszkania, a może mamy duże rozwarstwienie – dużo małych mieszkań, w których mieszka dużo osób plus duże mieszkania lub domy jednorodzinne w którym osób mieszka mało.

Piotrowska wskazuje kilka możliwych przyczyn: pustostany, brak regulacji co do standardów budownictwa oraz decyzje polityczne. Przede wszystkim jednak podkreśla, że to, czego nam brakuje, to dane statystyczne systemu mieszkaniowego. „Brakuje nam danych, by zaproponować adekwatne rozwiązania. Powinniśmy wziąć się za ten problem od przeprowadzenia pogłębionych badań systemu mieszkaniowego”.

Pustostany – co o nich wiemy? 

Wiele zdatnych do mieszkania budynków w Warszawie stoi pustych. Niektóre mają problem z własnością, inne są mieszkaniami kupowanymi jako inwestycja, lub właściciele nie mają pieniędzy na ich remont. Są też puste mieszkania w zasobie gminy, niezagospodarowane mieszkania komunalne.

Z głośnych ostatnio badań GUSu wynika, że w Warszawie jest około 200 tysięcy niezamieszkałych mieszkań. Z kolei z badań przeprowadzonych przez JLL, (powołuje się na nie ekspert w filmie na wystawie), który mierzył zużycie energii przez cały rok, wynika, że w Warszawie jest 40-50 tysięcy nieużytkowanych mieszkań. Piotrowska podkreśla, że brakuje nam wystarczających danych, żeby uznać pustostany za główną przyczynę niedostępności mieszkań.

Ważnym aspektem pomijanym w debacie publicznej są mieszkania, które funkcjonują jako biura i lokale usługowe. Tutaj znowu miasto nie przeprowadza badań, które pozwoliłyby rozpoznać skalę problemu.

Co zatem wiemy? 

To, co jest pewne, to brak regulacji, które definiowałyby metraż pomieszczeń w mieszkaniach. Piotrowska podkreśla, że na przestrzeni ostatnich 10 lat jakość układów lokali bardzo się pogorszyła. Wynika to z faktu, że w 2018 znieśliśmy większość regulacji.

Podstawowe opisy parametrów mieszkań podejmowano już w okresie odbudowy Warszawy. Pierwsze tzw. normatywy mieszkaniowe określały minimalne metraże całych mieszkań, a z czasem także szczegółowo minimalne szerokości pomieszczeń, sposób ich zorientowania względem stron świata, doświetlenia kuchni, a nawet powierzchnię rzutu szaf. Na tabeli ze zmianami wymagań dotyczących wnętrza mieszkań na przestrzeni lat, którą można obejrzeć na wystawie, widać, że z obowiązujących do 2018 roku wymogów technicznych został tylko minimalny metraż mieszkania – czyli 25m2 oraz szerokość korytarza.

Po okresie transformacji normatywy zastąpiono rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych. Najnowsze rozporządzenie wydane 15 sierpnia 2024 roku, które miało walczyć z „patodeweloperką” przesunęło o jeden metr wymaganą odległość budynku od granicy działki oraz ustanowiło standard powierzchni placów zabaw. Te zmiany kuratorka uważa za kosmetyczne i niewystarczające, by zapewnić wystarczającą jakość powstających mieszkań. Istnieją także regulacje doświetlenia oraz tak zwanego przysłaniania w obszarze śródmiejskim, jednak to za mało.

„Dzisiaj dwupokojowe mieszkanie może mieć poniżej 40m2, w PRLu to byłby wyjątek. To jest gigantyczny problem. Wiemy, że ⅓, a w niektórych latach nawet więcej mieszkań jest kupowana przez inwestorów na wynajem. Nie dziwmy, że nie zwracają uwagi na ich jakość, ale na to, za ile można je wynająć. Jeżeli nie mamy regulacji dotyczącej jakości mieszkań, to te najtańsze mieszkania będą robione po minimalnych kryteriach jakościowych. Budujemy bardzo dużo mieszkań i powinniśmy budować je na następne lata, żeby to był zasób mieszkaniowy, który służy mieszkańcom Warszawy na 50, 100, 200 lat”.

Co teraz?

Mamy systemowe rozwiązania dotyczące budownictwa społecznego Warszawa, jako najbogatsze miasto Polski mogłaby sobie pozwolić na budownictwo w systemie TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Dla porównania w Szczecinie, gdzie mieszka 400 tysięcy osób, jest dwa razy więcej lokali TBS, niż w Warszawie. Brak regulacji kwestii technicznych sprawia, że mieszkania deweloperskie robią się coraz mniejsze, dłuższe i węższe. Kiedyś w sypialni obowiązywała zasada, że musi się w niej zmieścić 2-metrowe łóżko plus 60 cm. przejścia. Dzisiaj sypialnia to wybór między przejściem lub szafą.

Kuratorzy podkreślają, że konieczne jest poważne podejście do zarządzania zasobem mieszkaniowym oparte o pogłębione analizy społeczne i badania rynku. Nie musimy wyobrażać sobie, co stanie się z mieszkaniami, jeśli nic się nie zmieni – studenci architektury, których prace prezentowane są na wystawie, zrobili to za nas:

Tekst: Olga Turno

—-

Produkt mieszkanie.
15.11.24 – 16.02.25
ZODIAK Warszawski Pawilon Architektury
Zespół kuratorski: Zofia Piotrowska, Łukasz Stępnik, Milena Trzcińska
Organizator: Miasto St. Warszawa, Kwartalnik Architektoniczny RZUT
Partnerzy: Habitat for Humanity Poland, Saint Gobain, Stowarzyszenie Mieszkaniowe WSPÓŁ