W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania w I kw. 2021 r. i wyniosła 10 602 zł. Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie średnia cena w porównaniu z IV kw. 2020 roku, wzrosła z 16,6 tys. zł do 23,5 tys. zł za m kw. Zatem wzrost wyniósł prawie 42 % (!). A w Warszawie w latach 2016-19 sprzedawano średnio 24 tys. mieszkań rocznie. Szacuje się, że tylko 14-15 tys. mieszkań rocznie kupują ci, którzy chcą się przeprowadzić i w nich mieszkać. Reszta mieszkań stanowi inwestycję kapitału, coraz częściej zresztą zagranicznego. Sytuacja będzie się pogarszać, bo w Warszawie jest coraz mniej gruntów pod zabudowę. Słowem – jest drogo, będzie jeszcze drożej.

Czy można zatrzymać ten trend? Tak. Jednym ze sposobów regulacji rynku powinno być wprowadzenie podatku katastralnego.

1. Taki podatek może powstrzymać drastyczny wzrost cen mieszkań.
   

   Obecnie mieszkania, domy oraz inne nieruchomości mieszkalne, przestały służyć zwykłym mieszkańcom do zamieszkiwania i służą głównie do celów inwestycyjno-spekulacyjnych dużych funduszy inwestycyjnych i/lub bogatych rentierów, którzy w ten sposób nakręcają nieruchomościową bańkę finansową i podbijają ceny nieruchomości.

   Wprowadzenie podatku „ad valorem” (od wartości nieruchomości) znacząco ograniczy opłacalność spekulacyjnego lokowania kapitału w nieruchomości, co przyczyni się do zdecydowanego przyhamowania wzrostu cen mieszkań oraz urealnienia ich wartości.

2.  Większa dostępność mieszkań dla mieszkańców

   Duża część kupionych inwestycyjnie mieszkań nie jest nawet wynajmowana, lecz stoi obecnie pusta w oczekiwaniu na wzrost wartości. W ten sposób lokale mieszkalne w Warszawie i wielu innych miastach są traktowane przez inwestorów, jak przysłowiowe „sztabki złota” lub „kryptowaluty” w sytuacji, w której wiele osób ma co raz większy problem, by znaleźć godne i przystępne mieszkanie dla siebie i swojej rodziny. Mieszkania powinny służyć do mieszkania, a nie po to by stały puste.

   Dzięki wprowadzeniu podatku katastralnego nie będzie się opłacało ani trzymać zbyt wysokich cen najmu, ani tym bardziej pustych mieszkań, co zwiększy dostępność mieszkań dla zwykłych ludzi.

   Przeciwnicy podatku katastralnego, próbują tłumaczyć, że właściciele nieruchomości przerzuciliby podatek katastralny na swoich najemców. Jest to fałszywa i bezpodstawna teza: to właśnie obecna słaba dostępność lokali winduje ceny, a nie odwrotnie. Ponadto, dochody z najmu już teraz podlegają opodatkowaniu 8,5% lub 12,5% w zależności od tego jakie przychody z tytułu najmu osiąga podatnik w skali roku. Niestety wiele osób nie zgłasza swoich dochodów z tytułu najmu urzędowi skarbowemu. W sytuacji, w której podatek katastralny będzie podatkiem powszechnym właściciele mieszkań będą mieli silny impuls do zgłaszania swoich umów najmu, ponieważ obniżą im podatek należny w ramach PIT. Wprowadzenie podatku katastralnego eliminuje więc dwie patologie rynku najmu równocześnie: puste niewynajęte mieszkania oraz tzw. „szarą strefę” (mieszkania wynajmowane, ale niezgłoszone do US).

3. Większa płynność na rynku nieruchomości

   Nieruchomości, które nie będą zapewniały odpowiedniego dochodu swoim właścicielom, a wręcz przynosiły straty ze względu na obciążenia podatkowe, będą wracały na rynek.

   W związku z tym wzrośnie dostępność nieruchomości na rynku wtórnym. Silny bodziec fiskalny do zagospodarowania pustostanów lub ich sprzedaży zdecydowanie poprawi stronę podażową na rynku mieszkaniowym, co z kolei spowoduje większą presję na rynek deweloperski w kwestii cenowej. Obecnie marże największych deweloperów w Polsce wynoszą kilkadziesiąt procent i są sztucznie napompowane przez stosunkowo ograniczoną podaż. Kolejną pozytywną cechą podatku katastralnego jest więc zwiększenie obrotu na rynku mieszkaniowym, co naturalnie spowoduje obniżenie marż deweloperskich, które są ewenementem na skale światową.

4.  Sprawiedliwy podatek lokalny

   Obecnie w Polsce w przypadku gruntów i nieruchomości mieszkaniowych obowiązuje tzw. podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy wyłącznie od powierzchni nieruchomości, a maksymalna stawka ustalana przez Ministerstwo Finansów. W sytuacji, w której władza centralna coraz bardziej ogranicza dochody samorządów wprowadzenie podatku katastralnego będzie bardzo dobrym i sprawiedliwym rozwiązaniem.

   Podatek katastralny dotyczyłby wyłącznie tych właścicieli nieruchomości, którzy nie mieszkają w swoim mieszkaniu (tj. posiadają 2 lub więcej nieruchomości) i byłby proporcjonalny do ich wartości, co jest zgodne z podstawową zasadą sprawiedliwości społecznej zawartej już w art. 2 Konstytucji RP.

5. Podatek katastralny funkcjonuje od lat w innych krajach UE

   Podatek katastralny z powodzeniem funkcjonuje od wielu dziesięcioleci w wielu krajach świata, w tym także u wszystkich naszych sąsiadów z UE – w Czechach, Niemczech, na Litwie, Łotwie czy Estonii. Podatek katastralny jest dominującym rozwiązaniem w kwestii opodatkowania nieruchomości w większości krajów europejskich i istniał na dużo dłużej niż pojawiły się podatki PIT, CIT czy podatek VAT, który funkcjonuje w Polsce dopiero od 1994 r.

   Przykłady z Zachodu są dowodem na pozytywny wpływ daniny katastralnej na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Warto dodać, że tego typu forma opodatkowania – poza naszymi sąsiadami – obowiązuje też od lat w Wielkiej Brytanii, USA, Francji, Belgii, Irlandii oraz większości krajów OECD.

6.  Eksperci są na TAK

   Pozytywnie o katastrze wypowiadają się eksperci prawa podatkowego, w tym m.in. Profesor Bogumił Brzeziński, szef Rady Konsultacyjnej Prawa Podatkowego, członek rady naukowej Krajowej Izby Doradców Podatkowych: „W Polsce należy wprowadzić podatek katastralny!”, podobnie uważa dr Przemysław Kwiecień, główny ekonomista Domu Maklerskiego XTB.

   Zwiększenie znaczenia mechanizmów rynkowych w obrocie nieruchomościami oraz zróżnicowanie wysokości zobowiązań podatkowych w zależności od wartości nieruchomości wpłynie korzystnie na strukturę przestrzenną polskich miast, ponieważ nieopłacalne będzie posiadanie w atrakcyjnej lokalizacji nieruchomości, która nie jest użytkowana i traktowana wyłącznie jako lokata kapitału. Decyzje inwestorów ukierunkowane na rachunek ekonomiczny będą sprzyjały racjonalnemu wykorzystywaniu nieruchomości (gruntów, lokali i budynków), co będzie zapobiegało zbytniemu rozproszeniu struktury przestrzennej miast co przyczynia się do szeregu patologii, które drastycznie zwiększają koszty funkcjonowania samorządu (sieć wodociągowo-kanalizacyjna, drogi, placówki edukacyjne).

7.  Pozytywny wpływ na ład przestrzenny

   Oprócz większych wpływów do budżetów samorządowych, podatek katastralny będzie też miał pozytywny wpływ dla przestrzeni naszych miast. Danina katastralna wytwarza presję do bardziej efektywnego gospodarowania nieruchomościami. Bolączką polskich miast jest fakt, że „rozlewają się” one na peryferie, gdzie grunty są tańsze, zamiast wykorzystywać wolne grunty w obszarach centralnych. Przy podatku katastralnym nie opłacałoby się już kupić ziemi w centrum miasta i trzymać jej przez wiele lat, tylko by móc ją sprzedać z zyskiem. Wysoki podatek działałby motywująco na właściciela, by albo realizować inwestycję, czyli zabudować działkę, albo sprzedać ją z zyskiem. Ten sam mechanizm wpłynie na likwidację szpecących miasto pustych lokali handlowych w parterach ulic – będzie zdecydowanie bardziej opłacało się taki lokal wynająć, nawet z niższym czynszem niż trzymać go pustym przez lata.

   Podatek katastralny silnie też uzależni dochody samorządów od prowadzenia racjonalnej, podnoszącej wartości nieruchomości polityki przestrzennej. W krajach, gdzie został wprowadzony sprzyja to uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, prowadzi do uporządkowanej urbanizacji oraz wspiera racjonalny rozwój miast.

8.  Miasto dla wszystkich

   Z podatku katastralnego zwolnione będą mieszkania, w których podatnik rzeczywiście sam mieszka. W ten sposób chronimy zwykłych ludzi, którzy na rynku nie spekulują, a przede wszystkim chronimy osoby mniej zamożne (np. emerytów), którzy często mieszkają w stosunkowo dużych mieszkaniach w centrach miast. Zmuszanie, poprzez presję ekonomiczną (spekulacja), starszych ludzi do opuszczania mieszkań, w których spędzili niekiedy cale swoje życie jest czymś ,czego należy zdecydowanie unikać.

   Zrównoważone miasto musi mieć zróżnicowaną strukturę społeczno-demograficzną, dlatego też podatek katastralny pomaga przeciwdziałać powstawaniu „wysp zamożności”. Podatek dotyczyłby wyłącznie tych właścicieli nieruchomości, którzy nie mieszkają w swoim mieszkaniu (tj. posiadają 2 lub więcej nieruchomości).

9.  Lepsze usługi publiczne oraz więcej mieszkań komunalnych

   Na podatku katastralnym, jako podatku lokalnym, najbardziej zyskają samorządy, które też są odpowiedzialne za większość usług publicznych, z których na co dzień korzystają mieszkańcy – edukacja, ochrona zdrowia, transport publiczny, kultura, …

   Dodatkowo, zgodnie z art. 75 Konstytucji RP „Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności i wspierają rozwój budownictwa socjalnego”, “mieszkanie jako prawo” przywołuje również artykuł 25 Deklaracji Praw Człowieka ONZ, której Polska jest sygnatariuszem.

   Wprowadzenie podatku katastralnego da też samorządom odpowiednie środki do powiększania swojego zasobu mieszkań komunalnych.

10. Efektywne zarządzanie miastem

    Ponieważ podatek katastralny stanowiłby dochód własny gmin, jego wdrożenie pozytywnie wpłynęłoby na ich rozwój i podwyższenie jakości życia. Zastąpiłby on podatek od nieruchomości, a więc dla przeciętnego Polaka lub rodziny nie oznaczałby zazwyczaj wzrostu wartości nieruchomości. W związku z posiadaniem stabilnego źródła dochodów, samorządy będą mogły realizować potrzebne projekty infrastrukturalne np. budowę linii tramwajowych, szkół, przedszkoli.

---

Miasto Jest Nasze jest organizacją pożytku publicznego działającą od 2013 r. na rzecz mieszkanek i mieszkańców Warszawy – chcemy miasta dostępnego, przyjaznego i sprawiedliwego.

Źródła: