W ostatnich latach na popularności zyskały platformy cyfrowe umożliwiające wymianę dóbr czy usług. Przykładem takich platform są Airbnb i Booking.com, na których można wynająć mieszkania lub pokoje na doby. Wydawałoby się, że jest to układ idealny – wynajmujący mogą dorobić sobie do domowego budżetu, a turyści zyskują dodatkową opcję zakwaterowania podczas pobytu w stolicy. Dlaczego więc warto się temu przyjrzeć? Jaki to może mieć wpływ na mieszkańców Warszawy?

Ekonomia współdzielenia czy czysty biznes?

Platformy te powstały w ramach ekonomii współdzielenia, ale wątpliwe jest, czy nadal realizują swoją wizję. Airbnb na początku głosiło, że od teraz każdy dzięki serwisowi może stać się przedsiębiorcą, a turyści mogą spędzić czas z lokalnymi mieszkańcami i poznać miasto „od środka”. Dane natomiast pokazują, że usługi te profesjonalizują się. Airbnb to biznes. Według raportu DeLab wśród niemal 5,5 tysiąca ofert Airbnb w Warszawie aż 57% to lokale, których gospodarze dysponują czterema i więcej mieszkaniami na platformie. Dodatkowo, aż 60% przychodów z najmu jest w rękach 5% gospodarzy. Należałoby zastanowić się zatem, jak rynek ten będzie rozwijał się w kolejnych latach, jeśli nie zostaną wprowadzone odpowiednie regulacje. 

Co oznacza więcej ofert na rynku najmu krótkoterminowego?

Mieszkania na Airbnb zlokalizowane są w najbardziej atrakcyjnych dla turystów dzielnicach: Śródmieściu, bliskiej Woli, Żoliborzu. Wiemy, że ofert na Airbnb przybywa, rośnie zatem rynek najmu krótkoterminowego. Z drugiej strony nie ma miejsca na budowę nowych mieszkań w Śródmieściu. Można wysunąć wniosek, że mieszkania z rynku najmu długoterminowego trafiają na rynek najmu krótkoterminowego, zmniejszając przy tym liczbę oferowanych mieszkań dla stałych mieszkańców. Dzieje się tak dlatego, bo dziś właścicielom mieszkań bardziej opłaca wystawić się mieszkanie na Airbnb niż wynająć na dłużej. Jakie to ma zatem skutki?

Jeśli podaż jest mniejsza niż popyt ceny rosną, co możemy zaobserwować w Śródmieściu. Mówimy tu o cenach zarówno kupna, wynajmu mieszkania, jak i podwyżek czynszu. A te ostatnie doskwierają najbardziej osobom mniej zamożnym, często starszym, które niekiedy zmuszone są szukać nowego lokum poza centrum miasta. Liczba stałych mieszkańców nie zwiększa się, bo jest drogo i tych mieszkań po prostu nie ma. Można również przypuszczać, że wraz ze spadkiem liczby stałych mieszkańców spada liczba lokalnych usług, takich jak piekarnie czy apteki, wzrasta natomiast liczba miejsc oferujących swoje usługi dla turystów, często w bardzo wygórowanych cenach.

To przykład gentryfikacji i degeneracji tkanki miejskiej w centrach miast, o której skutkach możecie posłuchać w podcaście Miasto Jest Nasze

A co na to mieszkańcy/ki?

Wyobraź sobie, że obok Twojego mieszkania jest chociażby jedno mieszkanie udostępnione na portalu Airbnb. Co to oznacza?

1. Co kilka dni masz nowych ”sąsiadów”, których przy takiej rotacji ciężko poznać.
2. Sąsiedzi ci są różni. Zdarzają się tacy, co hałasują i imprezują. W końcu przyjechali zaznać życia w stolicy.
3. Nie znają Twojego osiedla, klatki, nie wiedzą którędy iść, więc często się gubią i mylą. Dochodzi do tego, że o 3 w nocy mylą drzwi swojego apartamentu z Twoim mieszkaniem.

Słyszymy głosy mieszkańców i mieszkanek, że takie sytuacje zdarzają się i ciężko coś z tym zrobić. Na głośne hałasy czy imprezy nawet ingerencja policji nie pomaga, a niekiedy kontakt z właścicielem mieszkania jest utrudniony, bo mieszkaniem zarządza agencja. Jest to na tyle opłacalny biznes, że na rynku istnieją już pośrednicy, którzy zajmują się obsługą takiego wynajmu – przyjęciem gości, sprzątaniem, odbiorem kluczy itd. Dochodzi do sytuacji, kiedy to stali mieszkańcy ze względu na hałas decydują się na opuszczenie lokum. Dodatkowo, trudne jest budowanie jakiejkolwiek społeczności, więzi lokalnych i poczucia wspólnoty bez stałych lokatorów. Czy rzeczywiście chcemy, jako mieszkańcy i mieszkanki, aby nasze miasto rozwijało się w tym kierunku?

Co możemy zrobić? Prawidłowym rozwiązaniem byłoby zatem wprowadzenie odpowiednich przepisów prawnych, które pomogłyby w regulacji rynku najmu krótkoterminowego. Regulacje te dotyczą kwestii podatkowych i poprawy bezpieczeństwa turystów oraz stałych mieszkańców. Takie przykłady możemy czerpać z zagranicy, na przykład z miast takich jak Barcelona, Amsterdam, Praga, Nowy Jork czy Berlin. W Barcelonie każdy wynajmujący mieszkanie na Airbnb musi uzyskać do tego odpowiednią licencję. Władze czeskiej Pragi postanowiły walczyć z patologiami Airbnb poprzez ograniczenie usługi do podnajmu pokoi, a nie całych mieszkań. Więcej o propozycjach regulacji w Pradze można przeczytać tutaj. Natomiast w Amsterdamie obecnie obowiązuje ograniczenie maksymalnego rocznego czasu wynajmu do 30 dni.

W Polsce sprawą zajmuje się m.in. Ministerstwo Finansów, które chce walczyć z tzw. szarą strefą i wprowadzić odpowiednie przepisy dotyczące opodatkowania takich usług. Po wejściu zaproponowanych przez Ministerstwo regulacji, wynajmowanie mieszkania czy pokoju na Airbnb będzie wiązało się z założeniem działalności gospodarczej. Pomocny w regulacji rynku będzie również projekt “Otwarte Dane Plus”, w ramach którego będzie prowadzony rejestr wszystkich obiektów noclegowych, w tym mieszkań i pokoi wynajmowanych na doby. Prace nad przepisami dotyczącymi opodatkowania trwają również na szczeblu europejskim. Komisja Europejska żąda od internetowych gigantów udostępnienia informacji zarówno o ich przychodach, jak i przychodach osób wystawiających swoje oferty na ich platformach. Więcej o tych propozycjach można przeczytać tutaj.
W tym wszystkim nie chodzi o regres rynku najmu krótkoterminowego, ale o dostosowanie przepisów do szybko idących zmian technologicznych, nad którymi prawo nie nadąża. Wierzymy, że zaproponowane rozwiązania przyniosą korzyści i większe bezpieczeństwo turystom, jak i mieszkańcom miast.

– Elwira Paź