Za inwestycją spółki Barbary 1 Invest stoi kontrowersyjna postać Maciej Domżała – współwłaściciel grupy kapitałowej Radius Projekt. Jak sam deklaruje na swojej stronie internetowej, „inwestuje w nieruchomości głównie w najlepszych stołecznych lokalizacjach jak Al. Jerozolimskie, Nowy Świat, Świętokrzyska, Rozbrat czy Nowogrodzka”. W 2011 roku jego spółka kupiła dawną siedzibę SLD przy ul. Rozbrat 44a.

Pierwszy wniosek odrzucony – nadbudowa miała podwoić wysokość zabytku

W pierwotnym wniosku inwestor planował nadbudowę czterokondygnacyjnego budynku biurowego (wysokość 14,02 m) aż o kolejne cztery piętra, co oznaczałoby wzrost wysokości do 27,20 m. Nowa funkcja? Mieszkania wielorodzinne.

W maju 2024 roku władze Warszawy odrzuciły wniosek, wskazując, że planowana zabudowa narusza przepisy (wskaźniki budowlane) i deformuje miejski układ przestrzenny, tworząc tzw. „wąwóz” ulicy Świętej Barbary.

Dlaczego ta nadbudowa budzi tak duży sprzeciw?

Przede wszystkim budynek przy Świętej Barbary 1 został zaprojektowany jako integralna część spójnego układu urbanistycznego. Jest dwukrotnie niższy od pobliskiego biurowca Ufficio Primo, co nie jest przypadkiem – zachowanie tych proporcji było pierwotnym zamysłem architekta Leykama. Podwyższenie go zburzyłoby ten zamierzony kontrast wysokości i całkowicie zniekształciłoby kompozycję przestrzeni.

Po drugie, nadbudowa zaburzy pierzejową zabudowę okolicy, która charakteryzuje się spójną linią zabudowy, umiarkowaną skalą i spokojnym, sąsiedzkim klimatem. Nowa dominanta architektoniczna po prostu „nie pasuje” – zarówno stylistycznie, jak i funkcjonalnie. Można powiedzieć, że pasuje tu: „ jak igła do oka”.

Po trzecie – zmiana funkcji budynku z biurowej na mieszkaniowo-hotelową, a także radykalna przebudowa całego kwartału, może negatywnie wpłynąć na charakter tej części Śródmieścia. Przestrzeń, która obecnie pełni również funkcje rekreacyjne i społeczne, może zostać przekształcona w komercyjny, niedostępny kompleks dla najbogatszych. W efekcie mieszkańcy będą rzadziej odwiedzać to miejsce, co osłabi jego lokalną tożsamość.

Deweloper wraca z jeszcze bardziej kontrowersyjną wizją: dominanta o wysokości 80 metrów!

Mimo odmowy inwestor nie odpuścił. Jak ustalił portal warszawa.wyborcza.pl, pod koniec marca 2025 roku spółka Barbary 1 Invest złożyła nowy wniosek o warunki zabudowy – tym razem zakładający przekształcenie zabytku w kompleks mieszkalno-hotelowy z usługami, garażem podziemnym i nową dominantą sięgającą aż 80 metrów (!) – porównywalną z „piramidą” PKO przy ul. Chmielnej 89.

Czy konserwator zabytków ugnie się pod presją?

Nowy wniosek trafił do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego – zgodnie z procedurą, bo każda inwestycja przekraczająca 30 metrów wysokości musi być analizowana na poziomie miasta.

Niepokój budzi opinia Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który… dopuszcza możliwość realizacji nadbudowy jako tzw. „akcentu wysokościowego”, o ile ograniczy się jej kontakt z historycznym trzonem budynku.

Stołeczny Konserwator Zabytków, od marca 2025 roku posiadający poszerzone kompetencje, zapowiada jednak dalsze analizy i baczne przyglądanie się całej inwestycji.

Przypominamy: brak miejscowego planu otwiera furtkę dla takich inwestycji

Inwestor może starać się o warunki zabudowy, ponieważ teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – plan ten został uchylony w 2018 roku przez wojewodę z PiS.Mimo uchylenia mpzp, rządzące PO nie zrobiło nic, żeby ten plan znowu się pojawił.

Co dalej z Leykamem?

Czy uda się obronić historyczny charakter tej części Warszawy przed nadmierną komercjalizacją i nieproporcjonalną zabudową? Czy powstanie kolejny „szklany kolos” na miejscu zabytku, zaprojektowanego z myślą o harmonii i skali otoczenia? Sprawa jest rozwojowa – a emocje rosną z każdym dniem.

opracował: Eryk Baczyński